메인재테크부동산 투자: 첫 시작을 위한 핵심 가이드

부동산 투자: 첫 시작을 위한 핵심 가이드

재테크에 관심이 생기면 바로 떠오르는 것 중 하나가 부동산이며, 소액으로도 충분히 투자할 수 있는 여러 상품들이 존재한다. 또한, 현재 자본이 꽤 된다면 대출 레버리지를 활용하여 조금 더 큰 수익성을 노려볼 수 있기도 하다. 이와 관련해서 자세한 내용을 알아보도록 하자.

부동산 투자: 각 종류 별 주요 특징

아래에서 설명하는 여러 종류마다 각각의 장단점과 특징을 가지기 때문에 앞으로 투자할 때 지표로 삼고, 계획을 세우면 좋을 거 같다.

수익형 임대수익 ㅡ 자동 수익을 위한 투자

  • 부동산을 임대해주는 대가로 임차인으로부터 월세를 받는 투자
  • 이는 건물 전체, 주거용, 산업용, 공장, 토지 등 모든 것이 포함
  • 매달 규칙적으로 수입 발생을 원하는 투자자에게 적합

다들 자취생활을 한 번쯤은 해봤을거라 생각한다. 사전에 임대차계약서 상의 정해진 약정된 기간 동안 매달 집주인에게 월세를 냈을텐데, 이는 주거용 임대수익에 해당되는 투자다.

또한, 자영업이나 사무실 용도로 사용되는건 상가 임대수익에 해당되며, 넓은 평수와 지리적 위치, 수익성 부동산이라는 특징을 가지기 때문에 비교적 높은 월세를 얻는다.

마지막으로, 공장부지나 토지를 통해서도 임대 투자를 노릴 수 있다. 보통 주타겟층이 제조업 관련 기업들 혹은 주차장 등의 여러 대상들이 있고, 중심가로 부터 떨어진 토지나 부지는 시장 형성되어 있지 않기 때문에 월세 부르는게 값이 될 수 있다.

시세차익 ㅡ 부동산을 더 비싸게 파는 투자

  • 저렴하게 구매해서 비싸게 파는 유형
  • 부동산을 예쁘게 꾸밀 필요성이 있기 때문에 상품화가 중요함
  • 한 건마다 크게크게 남기고 싶은 투자자에게 적합함

‘차익’ 이름에서도 알 수 있듯이, 내가 매매했던 가격보다 더 비싸게 판매함으로써 그 차이의 수익을 얻는 투자다. 사재기 특징을 가지기 때문에 최대한 싸게 쌀수록 더 큰 차익을 남길 수 있다.

예를 들어, 서울의 주공아파트를 6억 2500만원에 구매한 사람이 다시 6억 3천만원에 판매하면 양도세를 포함시키지 않고 단순히 500이란 차익이 남는다. 또한, 추후 미래의 누군가가 매물을 하나하나 구매하기 시작한다면, 가격이 상승함으로써 더 크게 남길 수 있다.

더불어, 굳이 아파트가 대상이 아니더라도 꼬마빌딩, 오피스텔, 토지 등 다양한 부동산들을 저점에 들어가도 된다. 단가가 비싼 매물일수록 훨씬 더 크게 크게 남길 수 있는 구조를 가지고 있다. 간단히 말하자면, 1억짜리 아파트와 20억짜리 꼬마건물을 사재기 했을 때 후자가 훨씬 더 큰 수익을 가져다 준다는 의미다.

갭투자 ㅡ 제3자의 자본을 사용하는 투자

  • 대부분의 부동산 투자들은 갭차이를 활용하는 경우가 대부분
  • 보통 자금이 부족하거나, 더 큰 수익률을 위해 사용함

우리나라의 절반 이상의 부동산들이 갭투자를 활용하고 있을정도로 아주 많다. 보통 전세보증금이나 대출 등의 여러가지 방법들을 사용함으로써 더 비싼 매물을 구매할 수 있다. 위에서도 단가가 높은 부동산 일수록 크게크게 남긴다고 말했지만, 갭투자를 잘 활용할수록 무궁무진한 잠재적인 차익의 수익성 혹은 월세 등을 노릴 수 있다.

그러나 투자를 실패하면 자산적 많은 리스크가 발생한다. 이는 어떤 부동산을 갭투자로 매매했든지, 자금을 빌린 제3자 간에 자금적인 문제가 생기면, 무슨 이유가 되었든 모두 경매로 넘어온다. 이 때, 투자자의 자동차나 자가 등의 모든 재산이 포함된다.

결론은 천만원으로 자동차를 구매한다고 예시를 들었을 때, 구매할 수 있는 차종 범위가 좁지만 갭차이를 대출자금으로 매꿈으로써 더 성능 좋은 비싼 차량을 구매할 수 있다.

경매 ㅡ 난이도가 상당히 있는 투자

  • 싸게 매매할 수 있는 기회의 순간이 찾아옴
  • 사연이 많은 매물들이 많음
  • 경매에 무조건 좋은 물건들만 있는건 아님

무언가의 금전적인 사정에 의해 법원 경매로 넘어온다. 첫 스타트는 평가사에 의해 정해지는 감정가로 시작하고, 여러 번의 유찰을 통해 낙찰가격이 낮아지는 구조를 가진다. 보통 좋은 물건들은 아무리 못해도 최대 2차 이내로 낙찰되지만, 간혹 사람의 손길이 닿지 않은 숨은 보석을 발견하는 경우가 있다.

이러한 물건들을 좋은 가격에 낙찰하여, 사전에 어떤 방식으로 수익 시스템을 만들 것인지를 계획한 대로 실행하면 된다.

그러나, 경매 물건을 알아볼 땐 상당히 전문적인 분석이 필요하다. 상가를 알아본다면, 1) 왜 망해서 여기에 등록되었는지? 2) 이 사람도 월세 놓으려고 하다가 임차인이 들어오지 않아서 이자 때문에 망했는지? 3) 매물의 대한 정확한 권리관계를 확인했는지? 등 여러기지들이 있기 때문에 기회의 땅인 만큼 상당히 높은 난이도를 가진다.

리츠 ㅡ 누구나 바로 시작할 수 있는 투자

  • 리츠 회사의 주식을 구매하고 높은 배당금 받는 투자
  • 직접 소유하지 않는 간접적으로 투자하는 방식
  • 토스나 특정 플랫폼을 통해 여러 기회가 주어지고 있음

부동산 기업에서 발생하는 매출 중 일부 퍼센트 만큼의 배당 받을 수 있는 투자를 리츠라고 한다. 보통 임대료나 차익 등 다양한 방식으로 매출을 발생시키고, 부동산 시장 상황의 따라 수익의 크고 낮음이 결정되고, 이에 투자자가 받는 배당 수익이 변동될 수 있다.

대표적으로 여러 리츠 회사들의 투자 정보들을 중개 서비스를 제공하는 소유란 플랫폼이 있다. 이는 여러 투자자들의 지분을 자동으로 나눠주고, 구매한 만큼 배당을 지급하는 방식의 메커니즘을 가진다. 참고로 토스 아이디만 있으면 누구나 쉽게 시작할 수 있다.

분양 ㅡ 프리미엄을 위한 투자

  • 건설 계획이 있는 부동산을 사전에 소유권을 얻을 수 있는 투자
  • 초기 분양권을 싸게 선점하고 완공 후 재판매를 통한 수익

아파트나 오피스텔 등의 건설 단계에 있어서, 미리 소유권을 선점하는 투자를 분양권 투자라 한다. 나중에 완공된 후 시세가 상승하면 ‘프리미엄’ 가격이 붙는다는 것을 뜻하며, 이를 통해 매매 차익을 남길 수 있다. 반대로, ‘마이너스프리미엄’은 시세 하락에 의해 손해를 보고 매매하는 것이다.

기본적으로 청약에 당첨되어야 하며, 가입 기간, 거주 지역, 소득 수준, 주택 소유 등의 다양한 조건이 요구된다.

각 부동산 투자 유형 별 어떤 장단점들이 있나요?

지금까지 부동산의 여러 종류 별 어떤 투자 특징이 있는지 알아봤지만, 시작 전에 어떠한 장단점 혹은 위험성이 포함되어있는지 아래에서 자세히 알아보자.

갭투자 ㅡ 하이리스크 하이리턴

장점

대출만 나오면 누구에게나 열려있는 투자의 기회
단돈 100만원만 있어도 시작할 수 있음
무자본도 가능

단점

대출 이자 등의 대한 유지 비용이 들어감
연체의 위험성
세입자의 보증금을 준비 해야함

결론부터 말하자면, 남의 돈을 빌린다는 특징을 가지기 때문에 미래에 확실한 수익을 남길 수 있다고 확신 하는거 아닌 이상, 아무 생각 없이 진입하다가는 아주 많은 위험성이 존재한다.

  • 대출 이자 상환의 따른 위험성

특히나, 지금 같은 고금리 시대에는 큰 위험 부담을 가지며, 다음 매수자가 나타날 때까지 대출 이자를 상환해야 한다. 여기서, 전세를 놓음으로써 대출금을 상환할 수 있다.

  • 시세 하락의 따른 위험성

공급보다 수요가 많으면 시세가 상승한다는 것은 상식으로 알려져 있지만, 모든 지역이 똑같이 적용되지 않는다. 서울도 인기 있는 지역만 매매가 상승하고, 유동성이 적은 외각이나 경기도권, 필요성이 적은 지역 아파트 같은 경우는 시세가 하락할 수 있다. 하락의 대한 모든 책임의 리스크가 따른다.

  • 전세입자 계약 만기일에 맞추어 보증금을 반환

만기가 다가왔을 때, 전세 보증금을 다시 돌려줘야 한다. 이 때 줄 돈이 없고, 세입자가 선순위 전세권자인 경우라면, 강제경매 신청을 통해 부동산이 경매로 넘어간다.

일반적으로 당시 매매한 가격보다 더 낮은 금액으로 낙찰되고, 낙찰금은 선순위 전세권자에게 우선 배당되며, 돌려주지 못한 남은 금액은 채무자의 다른 재산에서 추심된다.

대출을 연체 했을 때도 마찬가지로 은행에서 경매를 신청한다. 동일한 피해를 보기 때문에 이러한 단점을 감안하고 갭투자를 활용해야 한다.

임대수익 ㅡ 레버리지 활용의 따른 공실 리스크

장점

올현금 매매라면 공실 리스크가 덜함
제2의 수익으로 가장 좋음
직장인 월급 처럼 안정적으로 발생하고, 노후를 위한 최고의 선택

단점

대출 매매인 경우 공실 리스크의 스트레스를 얻음
빌라, 오피스텔은 환금성이 안좋을 수 있음

임대차계약서 상의 기간 동안 월세 지급이 보장되었기 때문에 만기일까지 안정적인 수익이 보장된다. 특히나, 프리랜서로 활동 중이거나 노후가 보장되지 않은 대상에게 최고의 투자가 될 수 있다.

하지만, 여기서 레버리지를 활용한다면 말이 달라질 수 있다. 좋은 수익률이 나올 순 있지만 공실 공백기가 길어질수록 높은 이자를 부담해야 한다. 월세 받으려다 오히려 큰 손실이 발생할 수 있다는 최대 단점을 가진다.

경매 ㅡ 쉬운 것 처럼 말하지만 그렇지 않다

장점

내집마련에 할 때도 굉장히 좋음
무궁무진한 수익성을 노릴 수 있음
자금이 조금 부족할 때 경매 활용을 통해 매매가능

단점

초보자에게 있어 접근성이 좋지 않음 (각종 물권 분석 등)
실수로 인해 경매보증금을 날리는 경우가 많음

대부분 잘못된 물권 분석에 의해 10%의 입찰보증금을 날리는 경우가 많다. 낙찰하고 봤더니, 세금 압류, 인금체불, 관리비 등 사전에 제대로 파악하지 않고 취소하는 사례가 있기 때문이다. 또한, 권리 관계가 깔끔한 물건을 시장 형성가보다 저렴하다고 해서, 시설 공사와 세금, 체납 등의 기타 추가적인 비용을 생각하지 않고 무작정 덥석 낙찰받아 손해를 보는 경우도 있다.

리츠 ㅡ 주식 시장 변동성의 따른 자산 손실 위험성

장점

접근성이 아주 좋기 때문에 1분 내외로 거래할 수 있음
보장되는 배당 수익
다양한 부동산 리츠에 투자할 수 있음

단점

주식 시장 변동성에 큰 영향을 받고,이에 손실률이 커질 수 있음
배당 세금이 적용됨

높은 배당금을 지급한다는 아주 큰 메리트를 가졌지만, 주가 하락에 의한 자산 손실이 발생한다는 최대 단점을 가진다. 특히나, 국내 리츠사들의 경우는 미래의 출산율 감소의 따른 인구 감소 등에 의해 부동산 시장의 악화가 발생할 수 있기 때문에 큰 리스크가 포함되어 있기도 하다.

분양

장점

매매가 보다 더 저렴한 금액으로 선점할 수 있음
다양한 수익성 (시세차익, 수익형 등)
대출이 잘 나옴

단점

요즘은 건축회사들의 파산이 많기 때문에 리스크가 큼
평생 짐덩이로 남을 가능성이 있음

원자재 상승과 높은 분양가로 인해 투자를 실패하는 경우가 대부분이다. 특히나 지방의 지식산업센터 분양은 절대로 쳐다보지도 않았으면 한다. 그러나, 일부 인기있는 지역은 성공하는 사례가 있기도 하다.

이와 관련해서 서울 강남의 경우는 당첨만 되면 5억에서 10억원 사이의 차익을 남길 수 있다는 뉴스가 있기도 하다. 이러한 분양 인기가 많은 특정 지역의 경우는 크게 남길 수 있지만, 지방은 수요보다 공급이 많기 때문에 투자 실패로 이어질 수 있으니, 자세한 분석이 필요하다.

투자를 시작하는 방법이 어떻게 되나요?

개인적으로 수익형 오피스텔을 투자하고 있는 사람 중 한 명이며, 현재 작성하는 순간에도 임대 수익을 받는 중이기 때문에 이러한 경험의 후기 토대로 시작하는 방법을 한번 소개해볼까 한다.

현재는 총 6채의 오피스텔로 돌리고 있으며, 올 현금 약 3억원으로 매매하였으며, 모든 매물이 10년 이상된 구축들로 구성되었다. 이를 선택한 이유는 전반적으로 매매가 대비 수익률이 잘 나오기 때문이다.

또한, 40만원짜리 3개 30만원짜리 3개 임차인이 각각 거주함으로써 총 월세 수익은 210만원이 발생하고 있고, 현재 약 2년간 공실 없이 꾸준하게 유지하는 중이다.

더불어 보증금 포함 안하고 단순 수익률로만 따졌을 땐 연 8.4%이며, 여기서 대출을 낀다고 한다면 수익률은 더 상승할 수 있다.

1. 시작하기 전 참고사항

구축이라 하더라도, 일부 SK, 푸르지오 등과 같은 브랜드 오피스텔은 매매가만 비싸고 월세 수익률이 나오지 않는 다는 점을 강조한다. 가장 중요한건 매매가 대비 수익률이 높은지, 꾸준한 수요와 초초역세권인지 등을 확인하면 된다. 더 자세한건 다음을 참고하자.

1. 어중간한 역세권은 피하고, 반드시 역에 가까운 것을 선택하는게 좋다

최소 못해도 100M 이내로 들어오는 역세권 구축을 매매하는게 좋지만, 가장 좋은건 지하철역 코닿을 거리에 있는 쪽이 가장 좋다. 이는 구축이라도 임차 수요가 꾸준히 발생한다. 서울이면 더욱 좋지만, 지방 오피스텔이라도 꾸준히 들어온다. 그런 반면에 절대로 주변 편의시설이 불편하거나, 대중교통 이용 접근성이 떨어지는 오피스텔은 매매하면 안된다. 아무리, 새 것이든 내 마음에 들던 말이다.

2. 근처에 신축 건물이 있다고 해도 공실 리스크가 꼭 발생하는건 아니다

보통 근처에 신축 오피스텔이 있거나, 경쟁 오피스텔이 많은 지역에는 임대 수요가 떨어진다고 알려져있지만, 이는 사실이 아닙니다. 충분히 경쟁이 많은 오피스텔 속에서도 홍보를 잘하고, 전략적으로 접근하신다면 공실 걱정 없이 채울 수 있습니다.

3. 년식이 있는 만큼 내부 상태는 반드시 꼼꼼하게 체크해야 함

지금까지 매매하고 다양한 물건들을 봐왔던 경험상, 벽지조차 교체하지 않은건 피하는 것이 좋다. 이러한 기본적인거 조차 안바꿨다면, 에어컨이나 보일러 등 여러 시설들을 제대로 관리하지 않았을 가능성이 높기 때문이다.

또한, 임차인이 가장 많이 사용하는 도시가스, 에어컨 등의 상태가 좋지 않아 임대 중에 고장나는 경우 수리를 해야하는 경우가 있기 때문에 되도록이면, 돈이 들어가는 고가 시설의 상태를 확인하는게 좋다.

2. 수익형 부동산의 수익률 비교 예시

어떤 식으로 비교하면 좋을지는 아래의 간단한 내용들을 통해 알아보자.

61Am2형의 푸르지오 오피스텔 매매가가 8200만원에 매매되고 있다. 월세는 대략 45에서 50 사이이며, 대략 48만원 잡는다면, 보증금을 제외한 순수 매매가 대비 수익률 계산해보면 연 7.02%가 나온다.

다음은 인근에 있는 4650만원에 최근에 매매가 된 오피스텔의 월세는 33만원이다. 마찬가지로 수익률 계산해보면, 연 8.52% 정도가 나오고 바로 인근에 있는 매물임에도 불구하고 꽤 많은 차이가 보인다. 이러한 방식으로 비교해서, 임대 수요가 꾸준히 들어오는 역세권 기준으로 잡고 비교하면 된다.

조사하다 보면 구축 오피스텔이 신축보다 수익률이 높다는 것을 확인할 수 있지만, 아무리 비싸게 매매한 신축이라도 월세를 높게 설정하면, 임차 수요 적어질 수 있다.

3. 매매 시작하기

지금까지의 내용을 차근 차근 읽었다면, 어떤 방법으로 매매하면 좋을지 알 수 있다. 갭투자나 대출 혹은 올현금 총 세 가지 방식이다.

  • 일반 매매

일반적으로는 공인중개사사무소를 통해 매매하지만, 중개수수료를 아끼고 싶다면, 집주인과 직접 계약할 수 있다. 중개사 끼고 매매하면 다음과 같은 흐름으로 계약한다.

  1. 공인중개사사무소에 방문하여, 중개사와 함께 눈여겨 봤던 오피스텔 매물 상태를 확인하러 간다.
  2. 마음에 드는 경우, 계약을 진행한다. 이 때 소액 계약금을 현 집주인에게 입금한다.
  3. 현 집주인과 매매계약서 작성 날짜를 정한다. 여기서 공인중개사가 일처리가 빠르고, 확실하게 매매할 생각이 있는 경우 당일에 부동산 전문 변호사와 함께 빠른 매매 계약이 가능하다.
  4. 취득세 및 명의이전 계약서 작성 당일에 잔금을 모두 처리하고 약 1주일 뒤에 내 명의로 된 등기부등본을 얻을 수 있다.

추가로, 기존 세입자가 거주하고 있는 경우 승계 받을 수 있다. 예를 들어, 매매가가 5천만원이며, 500만원에 월세 40만원 거주하고 있는 경우, 전 주인에게 4500만원만 지불하면 된다.

공실 갭투자

세입자가 없는 공실을 갭투자로 매매하고자 할 때 가장 중요한건 현 집주인과의 사전 협의를 통해 이야기를 끝마쳐야 한다.

예시로, 상대방이 갭투자 매매를 원하지 않거나, 빠른 잔금처리를 원하는 경우 순조로운 계약 진행이 어려울 수 있다는 의미다.

  1. 계약서 작성 전에 현 집주인과 잔금 처리 최대 기간을 협의한다. 30일이든 60일이던 상호간에 협의를 진행한다.
  2. 만약 60일 내에 지불한다고 협의했다면, 매수자는 해당 부동산의 대한 예비 전세입자를 한다. 만약 1억짜리 오피스텔이라고 한다면, 1억이상의 전세입자를 구하면 된다. 1억 초과하는 금액의 대해서는 여유자금으로 남을 수 있다.
  3. 전세입자가 보증금을 입금하면, 현 집주인에게 잔금처리를 진행한다.
  4. 대부분 전세입자의 보증금으로 진행된 갭투자 부동산들이 명의이전된 날짜가 전입온 날짜보다 더 뒤에있는 이유이다. 왜냐하면, 전세입자는 보증금 입금 즉시 전입 오지만, 실제 명의이전은 뒤늦게 진행되기 때문이다.

최종 후기

현 상황에서는 후회하지 않는다. 공실이나, 세입자의 연체 없이 210만원 월세가 꾸준히 들어오고 있기 때문이다. 또한, 시설의 대해서도 지금까지 50만원 정도 사용한거 같다. 여기서 조금 아쉬울 수 있는 부분은 자금이 묶여있다는 것이다. 왜냐하면 억단위의 금액을 특정 사업을 통해서 더 크게 불릴 수 있는 기회를 놓칠 수 있기 때문이다.

또한, 나중에 환금성이 떨어지거나 매매가 안되서 분명 후회하는 날이 올 수 있을 수도 있겠지만, 매매될 때 까지 계속 월세 받으면서 두면 되기 때문에 크게 걱정하지 않아도 될거 같기도 하다.

부동산 상가 투자에 관심이 있나요?

상가는 오피스텔 수익률보다 약간 안좋은 편에 속하지만, 최대 10년까지의 상가임대차계약을 통해 공실 걱정 없이, 장기적인 소득을 얻을 수 있다는 큰 메리트를 가진다. 즉, 한번 잘 계약 해놓는다면 크게 신경쓸게 없다.

혹시라도 연체라도 한다면, 보증금에서 제외할 수 있다. 또한 장기 연체는 강제 퇴거 조치도 가능하다. 그러나, 보통 고액 보증금을 지키기 위해 다른 임차인 (다른 사장님)을 구해오는 편이다.

이 때 새 임차인과 계약서 작성할 때 월세 5%를 인상하여 신규 계약이 가능하다는 메리트를 가지기도 한다. 결론은 상가 투자 만큼 월세 노예를 구하기 좋은 임대 부동산은 거의 없다.

어떤 특징을 가지고 있나요?

  • 정말 비싸다. 코딱지만한 지방 상가도 쉽게 무시할 수 없는 가격이다.
  • 초장기 월세 수익 뿐 만아니라, 시세차익도 가능한 1석 2조의 특징을 가진다.
  • 월세를 계속 내놓다가, 나중에 무언가 음식점이나 매장을 하고 싶은 경우, 내 상가 건물에서 월세 없이 운영할 수 있다.
  • 무엇보다도 가장 좋은건 잘 운영되는 매장일수록, 매우 안정적인 월세 소득을 얻을 수 있다.

매매가격 접근 난이도가 매우 높다는 점, 한번 잘못 매매하면 애물단지가 될 가능성, 예금 금리보다 못한 수익률이 될 수 있다는 점이다.

거주용 부동산은 인간이 의식주를 해결하는 곳이기 때문에 월세를 싸게 내놓으면 왠만해서는 임차인이 맞춰지지만 상가는 실제로 장사할 예비 자영업자나, 사무실로 활용할 사업자가 대상이며, 제한적이기 때문에 월세를 낮춰도 공실 위험성이 클 수 있다.

애물단지 상가를 대출 끼고 매매라도 했다면 엄청난 이자 리스크가 발생하기 때문에 정말 많은 분석이 필요하다.

상가 투자할 때 어떤 부분을 주의해야 하나요?

단 한번의 실수로 큰 피해가 발생할 수 있기 때문에 어떤 매장이 월세 연체율이 낮을지, 배달 매장 전용 상가를 매수할 것인지, 홀매장을 매매해서 어떤 자영업자에게 임차해줄 것인지, 자영업자 입장에서 다양한 부분을 연구해야 한다.

1. 임차인이 어떤 매장을 운영하는지

애매한 개인 체인점을 운영하면, 저매출로 인해 월세 연체할 가능성이 높을 수 있다. 이와 반대로, 기본 매출이 보장되는 프랜차이즈 음식업 혹은 편의점 하려고 들어오는 임차인인 경우라면, 월세를 안정적으로 줄 가능성이 높다.

2. 자영업자 타겟층 분석의 따른 상가 투자하기

10평 내외의 소형 평수를 투자한다면, 주 타겟은 테이크아웃 전문점 혹은 배달매장, 소형 사무실 등 자영업과 사업 업종 대상이 매우 제한적이다.

반면 30~100평이상의 큰 평수의 상가인 경우 홀매장 음식점 혹은 판매점 등 매우 다양한 업종이 들어올 수 있고, 프랜차이즈 음식매장이라면 홀과 병행하면서 운영할 계획을 가진 사장님이라고 볼 수 있고, 높은 월세로 설정해서 안정적인 소득이 발생할 수 있다.

또한, 보통 소형 평수 매장들은 테이크아웃 전문점이나 배달매장들이 대부분이기 때문에 굳이 좋은 상권에 위치하고 있지 않아도, 온라인 플랫폼을 통해 매출이 발생하며, 이러한 자영업자 분들은 상가 월세가 저렴한 것 위주로 찾는다.

이러한 월세도 낮은 소형 평수 상가를 굳이 비싼 돈주고 매매할 이유가 없으며, 비싸게 샀다고 해서 높은 월세로 설정하면 공실 리스크가 매우 높기 때문에 단가가 맞지 않는 상가 물건은 쳐다도 보지 않았으면 한다.

3. 주차시설

상가 매장을 운영하는 입장에서는 주차시설 정말 중요하다. 이거 하나만으로, 자영업자의 매출이 크게 변동될 수 있기 때문이다.

4. 유동인구

유동인구가 많은 상가는 환금성 부분이나 공실 리스크 부분에서 좋을 수 있다. 왜냐하면, 대부분의 사람들은 많은 유동인구 = 공실률제로 (혹은 매출 상승)으로 보기 때문이다. 이는 임차인 입장에서도 그렇고, 미래의 매수자 입장에서도 그렇다. 또한 건물 가치를 크게 포장하기에 좋으며, 오른 가치 만큼 매매가도 비싸고 월세도 비쌉니다.

그러나, 비싼 매매가 주고 매매했더라도 너무 높은 월세로 설정하면 임차인이 안들어올 가능성이 매우 높다. 그렇다고 해서 월세를 낮추면, 수익률이 예금 금리보다 못해질 수도 있다. 아무리 초역세권 모서리 상가라더라도, 애물단지로 남을 가능성이 있기도 하다.

5. 대형 복합쇼핑몰, 지식산업센터 상가 투자는 조심

대형 복합쇼핑몰 내에 있는 상가들은 절대로 투자하면 안된다. 현재 잘 되고 있다고 하더라도, 미래에 어떻게 될지 모르기 때문이다. 또한, 서울 동대문만 봐도 망한 복합쇼핑몰 많기도 하다.

이제는 쿠팡 같은 온라인몰들이 대세이며, 앞으로도 그렇게 바뀔 것이기 때문이다. 추가로, 지식산업센터는 정말 가관이다. 상품을 정말 잘 포장해서 판매하는 느낌이 있다.

정말 지식산업센터에 있는 상가에 투자할 계획이라면, 최소 못해도 월화수목 중 한번, 금요일 및 주말에 낮시간 저녁시간 여기저기 임장해보면서, 실제로 방문하는 사람들이 어느정도 되는지 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다.

대부분 지식산업센터 투자는 실패하기 때문에 초고수가 아닌이상 되도록이면 하지 않는 쪽을 권장하고 싶다.

부동산 투자에 어떤 대출 상품을 활용할 수 있나요?

대부분 주담대 혹은 상가나 오피스텔 등과 같은 은행의 일반 부동산 상품을 활용하여 자금을 마련할 수 있고, 실거주 의무법도 폐지되었기 때문에 조건도 완화되엇다.

또한, 주택담보대출이란 예비 주택을 담보로 잡아 매매 자금을 마련할 수 있는 가장 대표적이고 인기있는 부동산 대출 종류이고, 투기과열지구, 비규제 지역 등의 따라, 최대 70%의 LTV 한도가 적용되며, DSI와 DSR에 의해서도 최대 대출 한도가 달라진다.

예를들어, 기존 부채가 없으며, 비규제 지역에 있는 연소득이 꽤 있는 일반 직장인 분이 1억짜리 아파트를 생애최초로 매수하고자 주담대를 이용했을 때, LTV 80%가 적용될 수 있기 때문에 8천만원 만큼 자금 마련이 가능하다.

한국주택금융공사

크게 대표적으로 특례보금자리론과 디딤돌대출 2가지로 나뉘어져 있다. 각각 부동산 투자로 사용하거나, 내집마련에 활용할 수 있다.

특례보금자리론 중에는 일반 상품과 특성별로 나뉘어져 있는 생애최초, 초장기, 유한책임, 전세사기피해자, 주택연금 보금자리론이 포함되어 있다.

특성별 장점으로는 ‘특정 목적’을 가지고 있는 주담대이며, 지금 현 상황의 알맞는 더 좋은 조건으로 이용할 수 있다는 점을 가진다.

뿐 만아니라, 특례 보금자리론 중에서도 U형, 아낌E형, T형 총 3가지로 나뉘어져 있기도 하며, 각 차이 대해서는 다음과 같다.

종류특례 U-보금자리론특례 아낌e보금자리론특례 t-보금자리론
특징한국주택금융공사 페이지를 통해서 신청거래약정과 근저당권설정 등기 과정을 온라인 상으로 처리함으로써, 금리 0.1% 저렴함국민은행에서 취급하는 한국주택금융공사 아낌e-보금자리론 같이, 은행에서 신청하는 방식이며, 마찬가지로 금리 0.1% 저렴함

예를들어, 주택을 생애최초로 매매하고자 은행권에서 신청하신다면 특례 t-보금자리론이 적용되며, 특성별 생애최초 보금자리론 대상으로써 신청할 수 있다.

또한 보금자리론의 장점으로는 ‘고정금리’로 적용된다는 점이다. 요즘 같이 고금리 시대에 고정금리를 이용한다면, 향후 금리가 상승하는 것의 대해서 안심할 수 있다.

또한, 기본적으로 부동산 매매가 9억원 이하인 주택만 가능하다. 또, 무직자 혹은 소득증빙이 어렵다면 심사 자체가 부결되기 때문에 소득이 무조건 발생하거나 입증이 가능 해야 한다. (DTI 제한)

1. 생애최초 보금자리론

말 그대로, 무주택자를 대상으로 최초로 주택을 취득하시는 분들이 이용할 수 있는 상품이다. 해당 상품의 가장 큰 장점으로는 LTV가 최대 80%까지 적용된다는 점이다.

한도금리LTV기간
최대 5억원최소 4.25% ~ 최대 4.95%최대 80%10년~50년

2. 초장기 보금자리론

말 그대로, 무조건 초장기적으로 대출을 이용할 수 있는 상품이다. 40년 혹은 50년 중, 특정 조건의 따라 선택될 수 있다.

  • 만34세 이하이신 분들은 50년까지
  • 만34세 ~ 만39세 사이의 분들은 40년까지
  • 신혼가구는 40년 혹은 50년 중 선택이 가능하지만, 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내여야 한다
한도금리LTV기간
최대 5억원최소 4.25% ~ 최대 4.95%최대 70%40, 50년

3. 전세사기피해자

전세사기에 의해 주택을 새로 매매하고자 하는 대상을 위한 상품이고 반드시 전세사기 피해자임이 인정되어야 하며, 인정되지 않으면 이용이 불가능하다. 또한 대출 실행 후 투자 자금으로 활용할 수 있다.

한도금리LTV기간
최대 5억원최소 4.25% ~ 최대 4.95%신규주택 최대 80%, 경매낙찰 주택 최대 100%10~50년

4. 일반 특례보금자리론

위에 특성별 부분에 해당되는 사항이 없이, 단순하게 실주거용 혹은 투자로 사용되는 주택을 매매하고자 한다면 신청할 수 있다.

한도금리LTV기간
최대 5억원최소 4.25% ~ 최대 4.95%최대 70%10~50년

5. 디딤돌대출

특례보금자리론보다 금리가 훨씬 더 낮다는 최대 장점이 있지만, 충족 조건이 까다롭다는 단점을 가진다. 아래는 신혼부부 혹은 부부, 자녀를 둔 가구 대상의 조건이다.

  • 부부합산 연소득 6천만원이하 (생애최초로 취득하거나, 신혼부부 혹은 2자녀이상인 경우 7천만원 이하)
  • 세대원 전원 무주택자
  • 5억원이하의 주택 매매 (신혼부부 혹은 2자녀이상 가구는 6억원까지 가능)
  • 순자산 5.06억원 이하

다음은 만30세이상의 미혼이신 분들의 내집마련디딤돌대출 조건이다.

  • 3억원이하의 주택만 가능
  • 60m2 이하의 전용면적 (읍 및 면은 70m2까지)
  • 최대 한도 1.5억원 (생애최초인 경우 2억원 이하)

디딤돌 대출은 기본적으로 저소득자 이신 분들이 이용하기에 좋은 주택담보대출 종류 이며, 신혼부부 사회초년생이신 분들이 신청하기에 최적화되어있는 주담대다.

한도금리LTV기간
최대 2억5천만원우대금리 및 기간별 상이함최대 70%10~30년

금리 같은 경우는 2.45%~3.3% 사이 수준이며, 생애최초 (미혼 청년 포함)인 경우, 2.15%~3%대로 이용할 수 있다. 또한, 각종 우대금리를 적용시키면 최저금리 1.2%로 적용된다.

농협은행의 모든 부동산 대출 종류

1. NH모바일아파트대출 2.0

한도금리상환방법기간
최대 10억원최소 4.65% ~원리금균등4년~40년

NH모바일아파트대출 2.0은 농협에서 가장 인기있는 상품이며, KB 부동산 시세가 조회되는 아파트를 담보로 해서 구입 자금을 마련하거나, 생활자금, 투자 등 다목적으로 사용 가능하다.

대신에 개인 간 아파트 거래, 전입신고를 마친 임차인이 있는 아파트, 기존 소유 주택을 담보로해서 새 아파트를 매매하고자 하는 경우는 이용이 불가능하지만, 전입 신고하지 않은 월세 임대 소득을 위한 수익형으로는 이용이 가능하다.

KB 국민은행

1. KB 주택담보대출

한도금리상환방법기간
최대 10억원최소 3.91% ~ 최대 5.64%원리금균등, 만기일시최대 50년까지

주택 혹은 신축, 경랙 주택 등 다양한 주택 종류들을 담보하여 마련할 수 있는 KB국민은행 만의 대표 상품이다.

2. KB 주택구입자금대출(집단 입주잔금대출)

한도금리상환방법기간
분양 주택별 한도 상이 (최대 100%)분양 주택별 금리 상이원리금균등최대 50년까지

KB 은행에서 인정하거나 승인된 사업장의 분양 주택을 위한 잔금 마련 상품이다.

3. KB 일반부동산 담보대출

한도금리상환방법기간
담보부동산 별 상이최소 4.61% ~ 최대 5.71%원리금균등, 만기일시최대 35년까지

KB 국민은행의 가장 대표적인 상업용 부동산 대출이며, 아파트와 맨션, 빌라와 같은 주택을 제외한, 상가나 오피스텔 등의 일반 부동산을 담보로 해서 투자 자금을 마련할 수 있다.

우리은행

1. 우리WON주택대출

한도금리상환방법기간
최대 5억원최소 4.58%~원금균등10~50년

우리은행 주택담보 비대면 상품 중에서 가장 대표 상품이다. 모바일로 간편한 신청이 가능하며, 간편 소득 확인 만으로 최대 5억원까지 적용될 수 있다.

2. 우리부동산론(일반자금)

한도금리상환방법기간
담보물의 따라 상이최소 4.2%~원금균등, 만기일시50년 이내

대상은 주택과 일반부동산 모두 가능하며, 오피스텔도 여기에 포함된다. 최대 한도는 부동산 매물 시세에서 현 임차보증금을 제외한 한도까지만 제공된다.

3. 우리아파트론(일반자금)

한도금리상환방법기간
담보물의 따라 상이최소 4.19%~원금균등, 만기일시50년 이내

아파트를 위한 상품이며, 금리가 가장 저렴하다는 특징을 가진다. 최대한도는 동일한 조건으로, 임차보증금을 제외한 한도로 제한된다.

4. 우리아파트론(월상환액고정형)

한도금리상환방법기간
담보물의 따라 상이최소 5.5%분할상환10~35년

이름에서도 알 수 있듯이 매달마다 고정된 금액으로 상환하는 방식의 상품이다. 기본적으로 원리금균등상환 방식이 적용되며, 1회차 때 납부했던 상환액이 10년간 유지된다.

하지만 변동금리가 적용되기 때문에 회차 납부할 때마다 원금이 조금 줄어들고, 이자 비율이 더 커질 수 있거나, 원금이 늘어나고 이자 비율이 줄어들 수 있다.

기업은행

1. IBK주택담보대출

한도금리상환방법기간
한도없음최소 4.8% ~ 최대 5.8% (고정금리), 최소 5.9% ~ 최대 6.3% (변동금리)분할, 만기50년 이내

기업은행의 주택담보대출 종류 중 가장 대표적인 상품이며, 대출한도 제한이 없다는 점이 장점이지만, LTV 는 40%에서 70% 사이가 적용된다.

2. Plus주택자금대출

한도금리상환방법기간
한도없음최소 4.8% ~ 최대 5.8% (고정금리), 최소 6.1% ~ 최대 6.5% (변동금리)분할, 만기50년 이내

Plus주택자금대출은 한국주택금융공사의 신용보증과 연계된 상품이다. 직장인이라도 신용 보증에 문제가 있는 경우 신청에서 제외될 수 있고, 주택을 담보로 해서 부동산 투자 자감으로 마련할 수 있다.

신한은행

1. 신한주택대출 (아파트)

한도금리상환방법기간
한도없음최소 4.38% ~ 최대 6.03%원금균등50년 이내

시세조회가 되는 아파트를 담보로 해서 구입자금을 마련할 수 있는 신한은행의 가장 대표적인 주담대 상품이다. 최저 금리가 다른 시중은행의 비해 비교적 낮다는 특징을 가지지만, 원금균등 방식이기 때문에 매달 상환금액이 부담될 수 있다.

부동산 대출 종류 별 금리 비교 요약

각 상품 별 금리 비교 순위 대해서 테이블을 통해 요약 비교를 알아보도록 하자.

최저 금리 순위대출상품최저 금리최대 금리
1디딤돌대출2.15%3%대
2KB 주택담보대출3.91%5.64%
3우리아파트론(일반자금)4.19%
4우리부동산론(일반자금)4.2%
5특례보금자리론4.25%4.95%
6신한주택대출 (아파트)4.38%6.03%
7우리WON주택대출4.58%
8KB 일반부동산 담보대출4.61%5.71%
9NH모바일아파트대출 2.04.65%
10IBK주택담보대출4.8%5.8%
11Plus주택자금대출4.8%5.8%
12우리아파트론(월상환액고정형)5.5%

마치며

지금까지 부동산에 어떤 투자 종류들이 있고 각 핵심 특징과 대출 상품들까지 여러가지 내용들을 자세히 알아봤지만, 레버리지가 포함되면 리스크가 커지기 때문에 개인적으로는 현금으로 매매하는 쪽을 추천하고 싶다.

거래소비트겟빙엑스MEXC바이비트
수수료0.02%, 0.04%0.045%0.01% 0.05%0.02%, 0.055%
순위3위5위7위2위
추천도가장 압도적으로 추천! (5/5)(5/4.5)(5/4)(5/4.5)
언어영어영어한국어영어
할인50%50%10%20%
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