부동산 등기부등본이란? 10+가지 보는법

부동산 등기부등본이란, 해당 부동산의 소유자와 임차인, 건축물 상태, 금융 채무 내역, 전세권설정, 근저당, 강제경매 등과 같은 모든 다양한 정보들이 포함되어있는 법적 활용이 가능한 문서를 뜻 합니다.

부동산 매매와 전월세 계약 등의 체결에 있어서 매우 중요한 역할을 하는 서류이기 때문에 계약 전에 최소한의 등기부등본 보는법을 알고계시면 많은 도움을 얻을 수 있다고 생각합니다.

  • 깡통전세와 전세사기를 대처할 수 있는 최고의 서류
  • 의도적인 전세사기는 등기부등본을 조작하는 경우가 있기 때문에 개인적으로도 열람 신청 및 조회할 필요성이 있습니다.

부동산 등기부등본 보는법

표제부

부동산 등기부등본 보는법

표제부에는 해당 건물의 대한 모든 정보가 표시되는 란입니다. 건물의 주소와 각층 별 면적, 건물번호 등을 확인할 수 있습니다.

소유자 정보

과거 및 현재 소유자의 대한 자세한 정보는 등기부등본 상에서 ‘갑구’란 에서 확인할 수 있습니다.

소유자 정보
  • 소유권 보존이란 해당 부동산을 가장 최초에 취득한 사람을 의미합니다.
  • 소유권 이전이란 매매 거래나 경매 등을 통해서 소유권이 이전 된 주인을 뜻 합니다.

일반적으로 년식이 오래된 아파트 등기부등본 같은 경우는 소유권 보존란이 생략된 채로 이전 부분만 표시될 수 있습니다.

부동산 등기부등본이란? 10+가지 보는법

등기부등본 갑구 소유권 이전 우측에 보시면, 현재 부동산을 보유하고 있는 실 소유자를 확인할 수 있습니다.

신탁등기

토지 소유자가 건물을 올릴 비용이 없거나 지식이 없는 경우 일반적으로 신탁회사에 소유권을 넘겨서 대리 진행을 해줍니다. 일반적으로는 오피스텔 같은 건물들이 신탁회사가 관리하는 편입니다.

신탁등기

추후, 누군가에게 소유권이 이전되면, 위 이미지와 같이 ‘신탁등기말소’가 표시됩니다. 1번신탁이라는 의미는 1번에 위치해있는 신탁회사의 소유권이 말소되었다는 의미입니다.

  • 신탁 등기가 말소되지 않았으며, 여전히 부동산 소유권이 신탁회사인 경우, 전월세 및 매매계약할 때 사기 당할 가능성이 있습니다. 이와 관련해서는 아래에서 더 자세한 내용을 다뤄보겠습니다.

임의경매개시결정

임의경매개시결정

채무자와 채권자 간에 합의 하에 임의경매가 실시되면 위 이미지와 같이 ‘임의경매개시결정‘이라고 표시하며, 결정 기간과 채권자 정보를 확인 할 수 있습니다.

일반적으로 채무자가 부채를 갚을 능력이 안되서, 자신의 부동산을 매각하고자 임의적으로 경매를 신청합니다.

혹은 채무자의 상환 능력이 안된다고 판단한 경우, 담보물권 (근저당권리) 을 통해서 경매 신청을 하는 경우가 있습니다.

강제경매게시결정

강제경매게시결정

강제경매는 채무자가 부채를 변제할 능력이 없고, 채권자가 채권회수를 위해 법원 소송 후 법원으로부터 판결문을 받아, 채무자의 재산 (부동산이나 자동차 등)을 강제로 경매를 실시하는 것을 뜻 합니다.

  • 채무자가 누군가에게 사적으로 돈을 빌렸는데 돈을 갚지 못한 경우
  • 은행 대출 장기 연체 등

강제경매 개시일이 결정되면 위 이미지와 같이 ‘강제경매개시결정‘이라고 표시합니다.

  • 강제경매는 채권자가 중간에 경매 취하가 불가능하며 낙찰자에 의해 취하할 수 있습니다.
  • 임의경매는 언제든지 취하할 수 있습니다.

등기부등본 가압류

등기부등본 가압류

소유자가 부동산을 몰래 매매하는 것을 방지하기 위해 가압류를 실시합니다. 임시 압류란 의미이며, 일반적으로 개인이나 기업 등에 의해서 설정합니다.

  • 대부분 강제압류와 가압류는 소유자의 금전적인 문제 때문에 발생하다보니, 집주인 (건물주)이 경제적으로 많이 어렵다는 것을 의미합니다.

가등기

가등기가 표시되어있다면 집주인 (혹은 건물주)이 변경될 수 있음을 의미합니다.

임차권등기명령

전 임차인이 보증금을 받지 못했을 때 임차권등기명령을 신청합니다. 신청하면, 등기부등본 상의 갑구 부분에 임차권등기명령이 표시되어있습니다.

  • 설정이 되어있다면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 악덕 임대인임을 알 수가 있습니다.

등기부등본상 전세권 설정 해지 기간 보는법

등기부등본상 전세권 설정 해지 기간 보는법

전세입자가 집주인 동의 하에 전세권 설정을 신청하고 승인이되면, 위 이미지와 같이 등기부등본 상에 ‘전세권설정’이라는 부분이 표시되며, 언제부터 언제까지 설정 및 해제 되었는지 자세한 확인이 가능합니다.

전세권설정에 따른 안전한 전세계약

  • 전세권설정 후, 전세입자가 집주인에게 임의경매를 신청한 경우 : 전세입자가 제대로 보증금을 반환 받지 못했으며, 등기부등본 상에 문제가 기록되어있을 경우, 재발할 가능성이 있습니다.
  • 전세권설정 해지 날짜가 기록되지 않은 경우 : 전세입자가 깜빡하고 해지 신청을 하지 않았거나, 아직 임차 중인 전세입자가 거주하고 있을 가능성이 있습니다. 전세이중계약, 중복 사기 같은 상황이 발생할 수 있으니 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.

등기부등본 을구에 있는 근저당 보는법

등기부등본 을구에 있는 근저당 보는법

부동산의 대한 모든 근저당권설정은 등기부등본 을구 란에서 확인할 수 있습니다. 일반적으로 주택담보대출 같은 담보와 관련된 대출 상품을 이용했을 경우 등 모든 근저당 정보가 표시됩니다.

하지만, 일반 신용대출이나 부동산과 관련 없는 근저당권은 표시되지 않기 때문에 집주인이 대출 영끌했는지 자세한 내용확인이 불가능하기 때문에 개인적으로 서로 간에 자세한 이야기가 필요할 수 있습니다.

  • 근저당 설정된 날짜와 해지된 날짜 등 모든 자세한 내용 확인이 가능합니다.
  • 설정된 근저당 금액까지 표시되기 때문에 집주인이 얼마나 많은 부채를 떠안고 있는지 확인할 수 있기도 합니다.
  • 안전한 전세계약을 진행하기 위해서는 반드시 확인하셔야 합니다.

전세 등기부등본 주의사항 보는법

근저당 대출금

전세보증금 + 근저당 대출금액이 부동산 매매가 대비 60%를 넘지 않는 것이 좋습니다만, 요즘 같이 금리가 굉장히 불안정한 시기에는 50%를 넘지 않는 것이 가장 좋다고 생각합니다.

왜냐하면, 장기적인 미국의 고금리에 의해 국내 금리가 가파르게 상승될 가능성이 있으며, 국내 고금리에 의해 주담대를 통해서 매매한 여러 부동산 투자자들이 급매로 던질 가능성이 매우 높기 때문입니다.

급매 여파에 의해 매매가가 대폭 하락할 수 있습니다. 따라서 근저당금액이 최대한 적게 잡혀있는 곳에 들어가시는게 안전할 수 있습니다.

가압류 및 임의경매

가압류 및 임의경매 이력이 말소 되었다고 하더라도, 집주인의 경제적인 문제에 의해 발생한 것이며, 다시 발생할 가능성이 있기 때문에 최대한 피하시는 쪽이 좋습니다.

신탁회사 소유 부동산

신탁회사 동의 없이 전세 계약하면, 계약 자체가 무효될 수 있습니다. 간단히 말해, 신탁회사 동의 없이 집주인 마음대로 전세입자와 계약 후 거주한다면, 전세입자의 불법점유가 된다는 의미입니다.

  • 한마디로 말해서 집주인이 전세금 먹고 튀어도 돌려받지 못한다는 의미입니다.

따라서, 등기부등본 상에 신탁회사 소유로 되어있다면, 집주인에게 ‘신탁회사 동의 하에 이루어지는 것이냐‘ 혹은 신탁회사 간에 전세계약서를 작성해야 합니다.

전세보험

전세보험은 전세보증금을 지킬 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 깡통전세나 전세사기가 불안하신 분들은 처음부터 전세보험에 가입하시는 쪽을 추천합니다.

월세의 경우

대부분의 월세는 보증금이 소액 보증금에 해당되며, 최우선 변제권자에 해당되기 때문에 전세보다 위험성이 낮습니다.

  • 서울 : 5천만원까지
  • 위성도시 : 4천 300만 원까지
  • 광역시 : 2천 300만 원까지
  • 그 외 : 2천만원까지

나중에 집이 경매로 넘어가는 경우, 선순위 근저당권자 등의 관계 없이, 위 해당되는 지역 별 금액까지 최우선적으로 배당금을 지급받을 수 있습니다.

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