부동산 갭투자란, 아파트나 오피스텔에 입주 예정인 전세입자 분들의 자금을 활용하여, 갭차이 투자하는 방식입니다. 매매가와 전세가의 갭차이를 줄이면 줄일수록, 더 적은 자본금으로도 부동산 투자 매매가 가능하다는 점이 있지만, 이에 따르는 장단점도 있습니다.
특히나 지난번 부터 크게 이슈화되고 있는 전세사기 같은 경우는 실매매가보다 더 높은 전세계약을 통해 이익금까지 챙기는 무자본 갭투자 방식이 있기도 합니다.
- 아파트인지, 오피스텔, 빌라인지의 따라 떙전 한 푼 없이도 투자할 수 있습니다.
- 역전세화가 진행되고 있는 매물인 경우, 더 쉬운 갭투자가 가능합니다.
갭투자 장단점
장점
갭투자 장점은 딱 한 가지만 존재합니다. 적은 자본으로도 부동산을 매매할 수 있다는 점입니다. 여기에는 아파트와 오피스텔, 빌라, 다가구주택 모두 포함됩니다. 상가 같은 경우는 전세란 개념이 없기 때문에 갭투자가 불가능하지만, 임차인의 높은 보증금이 걸려있다면 갭차이를 많이 줄일 수 있습니다.
또한, 여기서 대출까지 적절히 활용한다면, 더 고가의 부동산을 매수 할 수 있기도 합니다. 외부 신용 대출이나 사업자 대출을 통해 자금을 마련 합니다.
단점과 위험성
갭투자 단점으로는 매우 다양한 위험성이 존재하기 때문에 확실하게 오른다고 생각되는 부동산이 아닌 이상은 시도하지말라고 말씀을 드리고 싶습니다.
- 대출 이자 상환 : 대출금과 갭투자를 적절히 활용하여 매매했을 경우, 다음 매수자가 나타날 때까지 대출 이자를 상환해야 합니다. 대출 이자를 상환하기가 싫다면, 현금과 전세금으로 매매할 수 있습니다.
- 부동산 시세 하락 : 부동산 매매 공급보다 수요가 많으면 시세가 상승한다는 것은 상식으로 알려져 있지만, 모든 지역이 똑같이 적용되지 않습니다. 서울도 인기있는 지역만 부동산 시세가 상승하며 유동성이 적은 외각이나 경기도권, 필요성이 적은 지역 아파트 같은 경우는 오히려 시세가 하락할 수 있습니다. 하락의 대한 모든 책임을 떠안아야 합니다.
- 전세입자 계약 만기 : 갭투자 위험성 중에서도 가장 큰 위험성입니다. 전세입자 계약이 끝나거나 만기가 다가왔을 때, 전세금을 다시 돌려줘야 하기 때문입니다. 보증금을 받지 못한 전세입자가 선순위 전세권자인 경우라면, 강제경매 신청을 통해 갭투자한 부동산이 경매로 넘어갈 수 있습니다. 경매로 넘어간 아파트는 일반적으로 내가 매매한 가격보다 더 낮은 금액에 낙찰되는 편이며, 낙찰된 금액은 선순위 전세권자에게 우선 배당됩니다. 돌려주지 못한 남은 금액은 채무자의 다른 재산에서 추심되기 때문에 갭투자 아파트 뿐 만아니라 다른 재산까지 압류됩니다. (자동차 등)
- 대출 연체 : 연체 후 이자를 상환하지 못하면, 결국 금융권에서는 해당 부동산의 대해서 경매를 신청합니다.
- 재산 손실 : 갭투자 선택의 잘못으로 내 재산이 모두 손실될 가능성이 매우 높습니다.
갭투자를 통해 경매까지 진행되었다면, 갈 때까지 간 것입니다. 법원경매 상황이 찾아오기 전에 빠르게 급매하고, 대출금을 상환하거나, 전세자금을 빠르게 모아서 돌려주는게 좋습니다.
갭투자 대출 종류
갭투자를 위한 대출 종류는 대표적으로 주택담보대출, 신용 및 사업자 대출, 전세입자 반환 대출이 있습니다. 각 대출마다 특징이 조금씩 다르며, 상황 별로 사용할 수 있습니다.
주택담보대출
주택담보대출을 먼저 실행하고, 후에 전세입자의 자금을 활용합니다. 그러나, 주담대로 매매한 부동산 같은 경우는 전세입자가 들어오려고 하지 않을 수 있기 때문에 전세계약률이 낮아질 수 있다는 단점이 있습니다.
또한, 이미 전세입자가 거주 중인 부동산을 승계 매매하는 경우에는 담보대출이 실행되지 않습니다.
신용대출 및 사업자대출
부동산 담보와 관련이 없는 외부 대출을 이용하면, 전세입자가 집주인이 대출을 받아서 매매한지 알 수 있는 방법이 없기 때문에 전세계약률이 높습니다.
- 먼저 신용이나 사업자 대출을 받아서 자금을 마련합니다.
- 갭투자하고자 하는 매물을 찾고, 전세계약자를 구합니다.
- 대출금과 전세계약자의 자금을 활용하여 아파트나 오피스텔 같은 부동산을 매매합니다.
전세금 반환 대출
전세금 반환 대출은 갭투자 분들이 나중에 투자 실패 했을 때 해결책이 될 수 있는 금융 상품입니다. 전세금의 부족한 부분을 마련할 수 있으며, 승인율이 높기 때문에 미리 알고 계시면 좋을 거 같습니다.
대출 없이 매매
역전세 아파트 경우에도, 대출 하나 없이 무자본 매매가 가능합니다. 전세입자의 자금 100%를 활용하여 매매하는 방법입니다.
과거에는 전세입자가 해당 아파트가 역전세인지 모르고 들어오는 경우가 있지만, 요즘 같이 깡통전세 사기가 판을 치고 있는 시대에는 역전세 매물에는 거주하지 않으려고 합니다. 혹은 전세가를 더 낮춰서 요청하는 경우도 있습니다.
아파트와 오피스텔 갭투자 방법
기존에 살고 있는 전세입자 승계 매매
네이버 부동산에 마음에 드는 아파트나 오피스텔 매물이 있고, 해당 아파트 매물에 기존 전세입자가 거주하고 있는 경우, 전세금 승계 매매가 가능합니다.
예시로, 2억짜리 아파트에 1억 5천만원의 전세입자가 있다면 나머지 5천만원 부분만 잔금을 치루면 된다는 의미입니다.
부동산 매물을 보고 중개사 연락 후 방문하여, 매매를 진행하면 됩니다.
공실 아파트 갭투자
공실 매물을 갭투자하려면, 전주인과의 합의가 필요합니다. 예를들어 가계약 후 남은 잔금 부분은 2개월 정도 뒤에 지불하겠다라는 약속 하에 해당 기간 동안 전세입자를 구하고 잔금을 처리하는 방법입니다.
끝내 전세입자 못구하면, 계약 파기가 가능하지만 위약금을 물어야될 수 있습니다. 전주인 입장에서는 엄청난 기회 비용을 날렸기 때문입니다.
부동산 갭투자 FAQ
갭투자 불법 인가요?
갭투자 자체는 불법은 아닙니다. 그러나, 실패했을 때 세입자도 같이 피해를 본다는 점에 있어서 조금 그렇지 않나 싶습니다. 불법은 아니지만, 양심에 찔리는 행위이기 때문에 최대한 자기가 책임질 수 있는 선까지만 해서 투자했으면 좋겠습니다.
갭투자 전세 못구하면 어떻게 되나요?
위에서 말씀드린 부분과 같이, 케이스의 따라 달라질 수 있습니다. 주담대와 신용대출 현금 총 3가지로 매매한 경우, 전세입자 구할 떄 까지 대출이자를 계속 납입해야합니다. 주담대가 낀 아파트는 한 놈만 걸려라 시전하는 식으로 계속 전세입자를 구해야 합니다.
반면 기존 전세입자 승계인 경우는 다음 전세입자를 구할 때 까지 조금 기다려달라는 식으로 말씀을 드립니다. 하지만 지속적으로 다음 전세입자가 나타나지 않는 다면, 결국 경매를 신청하거나 특정 액션을 취할 것입니다.
공실 아파트 같은 경우는 전주인과의 계약 파기를 통해서 취소할 수 있습니다. 대신에 위약금을 지불해야한다는 단점이 있겠습니다.
전세퇴거자금대출
갭투자 후 다음 전세입자를 못구한 경우, 전세금 반환 대출 뿐 만아니라, 전세퇴거자금대출을 활용해서, 상황을 모면할 수 있습니다. 전세퇴거자금대출 후 실거주 목적으로 갭투자 아파트에 거주하는 것입니다.
