부동산 투자 종류 5가지 핵심 (수익형, 시세차익 유형)

부동산 투자 종류에서 가장 대중적으로 알려진 유형으로는 부동산 월세 (임대), 부동산 시세 차익 , 리츠, 부동산 크라우드 펀딩, 쪼개기 투자 5가지입니다. 보유 자금과 최대 대출 가능 금액의 따라, 월 천만원이상의 불로소득을 얻을 수 있기도 합니다.

대출끼고 월천만원이상의 소득을 얻기 위해서는 많은 시간의 연구와 분석이 요구되며, 아무런 계획 없이 투자했다가 경매로 넘어가는 상황이 발생할 수 있기 때문에 투자 전에 많은 준비가 필요합니다.

부동산 월세 투자 종류

부동산 월세 투자 종류 중에서도 다양한 종류들이 존재합니다. 소형 아파트, 빌라, 다가구/빌라 주택, 오피스텔 월세 투자가 있습니다. 각 부동산 월세 투자 종류 마다 장단점을 가지고 있기도 합니다.

오피스텔 월세 투자

개인적으로 오피스텔 여러채 매매하여, 월세 투자에 도전하고 있습니다. 현재는 6채를 보유하고 있고, 모두 다 구축 오피스텔입니다. 3채에서 30만원씩, 나머지 3채에서 40만원씩해서 달에 210만원씩 임대 수익이 발생합니다.

6채의 대한 총 매매가는 취득세/기타 세금을 제외하고, 약 3억원 정도이며, 1채당 평균 5천 정도입니다. 수익률은 8~9%사이, 올 현금으로 매매했습니다.

결론적으로는 오피스텔을 매매하여, 예비 세입자와 임대차 계약하고, 지정된 월세 입금 날에 월세가 입금되는 것이 오피스텔 월세 투자를 의미합니다.

또, 오피스텔 월세 투자 장점으로는 타 부동산 대비 저렴한 매매가의 비해 높은 월세 수익률을 얻을 수 있다는 점입니다.

소형아파트/주상복합 월세 투자

소형아파트/주상복합 월세 투자는 10평대~20평대 소형아파트 혹은 주상복합을 임대 소득 목적으로 매매하고, 월세 (임대) 소득을 위한 투자입니다.

소형아파트/주상복합 월세 투자 장점으로는 임대 소득을 받는 동시에 시세 차익까지 노릴 수 있다는 점이지만, 오피스텔이나 빌라보다 매매가가 비싸고, 수익률이 낮다는 단점이 있습니다.

• 안정적인 매매가 유지를 원하는 동시에 임대 소득을 노리시는 경우
• 오피스텔 특성상 환금성이 안좋으며, 매매가 유지가 어려울 수 있다는 점을 감안한다면, 주상복합이나 소형아파트가 좋은 선택이 될 수 있습니다.

다가구 주택 월세 투자

다가구 주택 임대 사업은 노후 준비로 가장 많이 선택하는 부동산 투자 종류이지만, 건물 채로 매매해야하기 때문에 초반 접근 난이도가 굉장히 높다는 단점이 있습니다.

그러나, 여러 채의 오피스텔과 소형아파트, 주상복합과 다르게 주차비, 관리비, 인터넷비 등의 추가 월세 비용의 대해서 직접 통제가 가능하다는 점이 있습니다. 간단히 말해서, 원룸 세입자로부터 월세 외에도 달마다 추가 고정비를 요구할 수 있다는 의미입니다.

그러나, 다가구 주택 월세 수익률은 오피스텔에 비해 안좋습니다. 왜냐하면, 다음과 같은 이유들이 있기 때문입니다.

• 넓은 토지 지분 면적 대비 비싼 매매가 (매매가가 비쌀수록 수익률은 낮습니다.)
• 특히나 서울 같이 땅값이 비싼 동네의 경우는 월세 수익률이 적습니다.
• 시세차익으로 (사재기 수익, 재개발, 재건축 등) 한방 노리기에 좋을 수 있지만, 대출끼고 다가구주택 월세 소득을 노리신다면, 파산가능성이 있습니다. (낮은 수익성)

상가 월세 투자

상가 월세 투자는 상가 층 하나를 매매하거나, 상가 꼬마빌딩을 매매하여, 앞으로 장사할 사장님과 상가임대차 계약을 통해 월세를 얻을 수 있는 투자 방법입니다.

상가 월세 투자 장점으로는 기본적으로 임대차계약 기간이 굉장히 길다는 점, 최대 10년까지 설정할 수 있기 때문에 예비 사장님을 잘 만나기만 한다면, 장기간 동안 월세를 따박따박 받을 수 있다는 최대 장점이 있습니다.

• 주거용 부동산 투자보다 더 적은 공실률을 자랑합니다.
• 프랜차이즈와 같은 안정적으로 운영되는 매장과 계약하면, 장기간동안 신경쓸거 없이 제대로된 불로소득을 얻습니다.
• 매매가가 비싼 만큼, 많은 초기 자금이 필요하지만, 대출 끼고 매매하는 경우 적은 자본으로도 시도해볼 기회가 찾아옵니다.

장단점

임대 월세 투자 장점으로는 회사 급여처럼 따박따박 월세를 받을 수 있다는 점 하나입니다. 특히나, 프리랜서이신 분들 직장인이 아니시라면, 임대 소득 만큼 안정적으로 받을 수 있는 소득은 거의 없을거라 생각합니다.

또한, 천만원 단위의 부동산 월세 투자는 큰 체감이 안될 수 있지만, 금액이 커지거나 여러채 모이는 순간, 직장인 월급 이상의 안정적인 불로소득을 얻을 수 있다는 점이 가장 큰 장점이라 생각합니다.

• 급처분하는 매물이나, 경매를 통해 싸게 매매합니다.
• 1채 1채 모으시다보면, 월급이 상승됩니다.

단점

단점으로는 이상한 세입자에게 임대해주거나, 건물 자체적으로 문제가 발생하거나, 집 내부에 문제가 발생한다면, 잘못하다가는 내가 투자한 금액 대비 은행 정기예금 이자보다 훨씬 더 적게 받을 가능성이 있습니다

따라서, 부동산 월세 투자에 관심이 있으시다면 반드시 세입자의 직업이나 상태 등을 꼼꼼하게 확인하시거나, 건물 자체적으로 특정 문제 혹은 고질적인 문제가 발생하지 않는지 관리사무소를 통해 알아내시거나, 다음과 같은 추가로 주의해야할점 몇 가지가 있습니다.

1. 상권 분석 : 상가, 주거용 부동산에 관계 없이, 월세 수요가 있는 장소인지 꼼꼼한 분석을 해야합니다. 예를들어, 학세권이라면 타겟은 학생들이 될 것이며, 주거용 부동산을 매매하는게 유리할 수 있습니다.
2. 수익률 : 최대한 높은 수익률을 얻을 수 있는 부동산을 매매합니다. 대게 신축 건물일수록 수익률이 안좋습니다.
3. 상품 포장 : 상품 포장이 잘 되어있는 부동산은 조심해서 매매할 필요성이 있습니다. 예시로, ‘여기에는 유동인구가 많기 때문에 공실이 없다~‘, ‘주변에 직장인 많이 살아요~‘, ‘여기서 장사하면 매출 잘나와요‘ 등 온갖 이유 때문에 매매가 거품이 끼어있는 부동산입니다. 최소 못해도 내가 월세 투자하고자 하는 부동산 주변이나, 유동인구, 방문 정도 등을 평일 주말 낮과 밤시간 대에 있어보면서, 직접 눈으로 보시는게 좋습니다.
4. 공인중개사 : 공인중개사 말을 100% 믿으시면 안됩니다. 좋은 공인중개사 분들도 있을 수 있지만, 보통은 해당 매물의 대해서 자세한 내용을 알려주지 않거나, 대충대충 말하는 경우가 있습니다.
5. 대출 수익률 계산 : 대출 끼고 투자하는 경우 월세 수익률 계산을 매우 정확하게 하셔야, 나중에 뒤탈 없습니다.

부동산 시세차익형 투자 종류

부동산 수익형 투자 종류 정반대의 투자 방식인 시세차익형입니다. 말그대로 내가 매매했던 금액보다 더 높은 금액에 매매하여 시세차익을 남기는 유형입니다. 나쁘게 말하면 사재기라고 말할 수도 있곘습니다.

시세차익형 부동산은 아파트나, 꼬마빌딩 혹은 대형 상가건물 등의 매매가 단위가 큰 부동산으로 많이 시도합니다.

아파트

아파트 시세차익 투자는 여러 부동산 중에서도 가장 압도적으로 많이 선택합니다. 왜냐하면, 투자 환금성이 가장 좋기 때문입니다. 일반적으로는 부동산 시장의 전반적인 시세 상승이 발생했을 때 매매를 하거나, 집 내부 인테리어를 깔끔하게 하고 매매를 하는 편입니다.

꼬마빌딩

꼬마빌딩은 다가구 주택이나 저층 건물 등의 작은 빌딩을 매매하여, 시세차익을 노릴 수 있습니다. 아파트보다 환금성이 떨어지지만, 한 명만 걸려라 하는 마음으로 계속 매물을 내놓게 되다보면은 언젠간 그 한 명이 매매하러 올 가능성이 있습니다.

재건축 투자

초고령의 낡은 꼬마빌딩을 매매하여, 건물을 부수고 다시 새 건물로 건축 후 시세차익을 노리는 투자입니다. 간단히 말해서, 하이리스크 하이리턴 투자입니다.

일반적으로는 대출껴서 진행하지만, 강남 같은 수요가 많은 지역이 아닌 경우에는 초하이리스크 로우리턴이 될 가능성이 있습니다.

부동산 리츠 투자

부동산 리츠 투자는 실물 부동산에 투자하는 종류가 아닌, 회사에 투자하는 종류입니다. 간단히 말해서, 실제 여러 부동산을 소유하고 있거나 운영하는 리츠 기업에 투자함으로써 리츠 수익을 얻을 수 있다는 의미이며, 일반 기업에 투자하는 주식 투자와 유사합니다.

리츠 투자 장점

리츠 투자는 부동산 시장의 많은 영향을 받기 때문에 부동산 시장이 가파르게 상승하면 높은 배당수익률을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.

쉽게 말해서, 리츠 기업이 소유한 여러 부동산으로부터 많은 수익을 얻으면 얻을수록, 리츠 투자자의 수익률도 같이 상승한다는 장점이 있다는 의미입니다.

뿐 만아니라, 단돈 10만원 소액으로도 부동산 간접 투자를 시도할 수 있는 종류이기 때문에 접근성이 좋습니다.

단점

부동산 리츠는 주식 시장에서 거래되기 때문에 주식 시장의 변동성에 있어서 많은 영향을 받습니다. 거기에다 부동산 시장까지 악화된다면 배당 수익에 굉장히 부정적인 영향을 끼칠 수 있다는 점입니다.

간단히 말해서, 일반 기업의 주식에 있어서도 기업의 매출이 하락하거나 주식 시장의 하락세가 발생한다면 주가가 떨어지듯이 부동산 리츠도 동일하게 작동된다는 의미입니다.

배당금이라고 해서 안정적으로 보일 수 있지만, 리츠의 매출이나 주식 시장에 많은 변동성이 발생할 수 있기 때문에 언제든지 큰 리츠 위험성이 발생할 수 있음을 말씀드리고 싶습니다.

부동산 크라우드 펀딩

부동산 크라우드 펀딩도 소액으로 부동산 투자할 수 있는 종류입니다. 일반적으로는 온라인 상에서 중개되며, 여러 투자자들을 모아, 부동산 프로젝트에 직접 투자할 수 있습니다.

여기서 부동산 프로젝트란, 실물 대형 빌딩 혹은 꼬마빌딩, 혹은 부동산 부채 등 다양한 종류가 포함되어 있습니다.

예를들어, 100억짜리 빌딩을 짓는다고 가정할 때, 부동산 크라우드 펀딩에 참여함으로써 일부 소유권을 간접적으로 보유할 수 있습니다. 또, 참여함으로써 자동화된 수익을 얻을 수 있기도 합니다.

단점으로는 부동산 프로젝트가 중간에 중단되거나, 실패하면, 내가 투자한 펀드 투자금을 회수하는 기간이 길어진다는 점입니다. 뿐 만아니라, 부동산 시장의 변화에 의해 예상 수익율을 달성하지 못할 수 있다는 점입니다.

부동산 투자 방법

부동산 투자 하는법 대해서는 매우 다양한 방법들이 있습니다. 대표적으로 현금매매 혹은 갭투자, 부동산 대출 3가지가 있겠습니다.

현금 투자

그냥 말 그대로 100% 현금을 가지고 부동산을 매매하는 방법입니다. 100% 현금 투자의 단점으로는 내가 보유한 현금의 한에서만 투자할 수 있기 때문에 부동산 매매의 선택의 폭이 적어진다는 점입니다.

일반 담보대출이나 갭투자를 활용하면 더 높은 매매가의 부동산을 매수할 수 있고, 더 높은 시세차익을 노릴 수 있습니다. 뿐 만아니라, 시장 금리 상황의 따라 좋은 월세 현금 흐름을 만들 수도 있기도 합니다.

갭투자

부동산 갭투자 하는법 중에 있어서도 2가지 종류로 나뉩니다. 하나는 기존 전세입자가 있는 갭투자, 공실 갭투자입니다.

• 기존에 전세입자가 있는 부동산 갭투자 : 네이버 부동산에 매매가가 1억짜리 매물이 있습니다. 이 매물에는 9천만원짜리 기존 전세입자가 거주하고 있다고 가정하겠습니다. 그럼 매수자는 단돈 1천만원만 있으면, 해당 중개사 방문을 통해 이 부동산 매물을 매수할 수 있습니다. 기존 9천만원 전세입자는 추후에 계약이 만기되면 돌려줘야 합니다.
• 공식 갭투자 : 공실 갭투자는 전주인과 합의 하에 진행할 수 있습니다. 예를들어 1억짜리 매물을 매수하기 위해 1천만원 계약금을 걸고, 나머지 잔금을 2개월이나 3개월 뒤에 준다고 계약합니다. 약 3개월 기간 동안 예비 전세입자를 구하고, 전세금을 확보한 뒤 전주인에게 잔금을 치룸으로써 소유권 이전이 가능합니다.

부동산 갭 투자 방법은 초보자도 매우 쉽게 접근할 수 있는 투자 방법이다보니 가장 많이 채택되는 방식입니다.

갭투자 기간 동안에 매매를 통해서 시세차익이 발생했다면, 정말 다행이지만, 그렇지 않은 경우에는 전세금을 전세입자에게 줄 수 있는 자금을 마련해놔야 합니다. 안그러면 깡통전세와 같은 상황이 발생할 수 있습니다.

대출

LTV 퍼센테이지 및 DSR의 따라서 최대 가능한 대출 금액은 지역이나 매물마다 상이합니다. 일반적으로 내가 보유한 현금 + 주택담보대출이나 보금자리론과 같은 부동산 대출을 이용하여, 매수합니다.

부동산 시세차익을 위해 대출을 진행했을 경우, 부동산이 매매되는 그 날까지 이자를 계속 상환하면서 버티고 있어야한다는 단점이 있습니다.

돈 한 푼도 없이 부동산 투자 하는법

대출과 갭투자를 적절히 활용해서 돈 한 푼도 없이 부동산 투자가 가능합니다. 대신에 주택담보대출과 같은 상품을 이용한다면, 전세입자가 임대차 게약 하지 않을 가능성이 99.99%이기 때문에 신용 대출이나 관련 다른 대출을 통해서 매매자금을 확보하고, 갭투자를 시도하는 것입니다.

간단히 말해서, 1억 짜리 매물 중 기존 7천만원의 전세입자가 껴있고, 나머지 잔금 3천만원은 신용대출이나 관련 대출 상품을 활용하여 돈 한 푼도 없이 매매한다는 의미입니다.

월세 투자 하는법

저는 대출에 굉장히 민감한 사람이기 때문에 올 현금으로 매매했지만, 대출을 적절히 활용한다면 훨씬 더 좋은 월세 현금 흐름 (파이프라인)을 만들 수 있습니다.

예를들어, 1억 3천만원짜리 부동산을 매수하기 위해 1억을 대출받았으며, 이자율이 3.2%인 경우 위 이미지와 같이 달에 27만원씩 이자가 발생합니다.

하지만, 내가 매매한 1억 3천짜리 부동산에서 월세가 60만원씩 들어온다면, 그 차익은 약 30만원 수준입니다. 그럼 내 원금 3천만원 대비 월세 수익률이 무려 12%나 되며, 올 현금으로 매매한 거 보다 더 높은 월세 수익률에 달성할 수 있습니다.

그러나, 대출껴서 월세 투자하면 공실 리스크가 굉장히 커지기 때문에 지역이나 상권 분석의 대해서 굉장히 꼼꼼한 부동산 공부가 필요함을 말씀드립니다.

대출 없이 매매하면, 관리비만 납부하면 되지만, 대출 1억 끼고 매매한다면, 당장 나가는 돈이 대출 이자 + 관리비이기 때문입니다.

리츠 투자 하는법

리츠 투자 방법은 굉장히 간단합니다. 그냥 주식이 거래되는 증권사에서 일반 주식을 매수하듯이 거래하면 됩니다. 단순하게 키움증권과 같은 주식 어플에서 ‘리츠 관련 기업’을 검색하시고 주식을 매수하면 됩니다.

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