미국 배당주에 관심이 있다면 한번쯤은 리얼티인컴이라는 주식을 들어본 적이 있을거라 생각한다. 매달 높은 배당금을 주면서도 배당성장과 주가 상승까지 동시에 잡을 수 있다 보니 인기가 많아진게 아닌가 싶은데 이번 포스트에서 어떤 원리로 배당금을 지급하는지 장단점 등 자세한 내용을 살펴보도록 하자.
리얼티인컴은 어떤 기업이고, 장단점은 무엇일까?
리얼티인컴은 미국버전의 부동산 투자 신탁 기업이다. 간단히 말하자면, 내가 직접 실물 부동산을 사지 않고도 간접적으로 부동산에 투자할 수 있게 만들어주는 회사라고 알고 있으면 된다.
내가 건물을 산다고 한다면 수억, 수십억이 필요하지만, 리츠 주식을 산다면, 일부 조각 투자 형태로 가능하게되어, 건물에서 나오는 임대 수익의 전체 중 일부를 배당으로 받을 수 있는 구조다. 소액으로도 누구나 부동산 임대 수익 권리를 얻기 때문에 인기가 많은 이유 중 하나다.
부동산 리츠주 중에서 왜 리얼티인컴이 가장 좋을까?
리얼티인컴은 미국 리츠 기업 중에서도 최대 규모의 회사이며, 1969년에 설립됐고, 1994년에 뉴욕증권거래소에 상장했을 정도로 역사가 아주 길기 때문에 가장 안정적인 회사다.
시가총액은 원화 기준 약 83조 원에다가 S&P 500 지수에도 포함되어 있기도 하며, 미국 50개 주 전역과 영국, 스페인, 이탈리아 등 유럽 8개국에 걸쳐 15,500개가 넘는 부동산을 보유하고 있을 정도로 어마어마한 곳이다.
리얼티인컴의 트리플넷 리스 구조
트리플넷 리스는 리얼티인컴의 사업 구조에서 가장 큰 핵심 중 하나인데, 보통 건물을 임대하면 건물주가 세금, 보험료, 수리비, 유지비 등을 부담해야하고 세입자는 월세만 내면 되는 구조다.
그런데 트리플넷 리스에서는 이게 반대로 된 구조인데, 세입자가 월세는 물론이고 건물 재산세, 보험료, 유지보수 비용까지 전부 부담하는 방식이고, 건물주인 리얼티인컴은 그냥 임대료만 받으면 끝이다.
우리나라 방식으로 생각하면 이해안될 수도 있고, 세입자가 그런 불리한 조건을 받아들이는 부분도 조금 이상하게 받아들일 수 있는데, 트리플넷 리스의 세입자는 대부분 대기업이기 때문에 가능하다.
편의점 체인점이나, 대형 약국, 패스트푸드 프랜차이즈 같은 곳들이 건물을 직접 사지 않고 임대하는 방식이며, 회사 입장에서는 건물 매입에 수억 달러를 묶어두는 것보다, 그 돈을 사업 확장에 쓰고 건물은 빌리는 게 더 효율적이기 때문이다.
리얼티인컴 입장에서는 건물 관리 비용이 거의 없기 때문에 부동산 수익 마진이 아주 높을 뿐 만아니라, 실제로 2025년 순수 마진은 94.6%였을 정도로 엄청났다.
거기에다 임대차 계약기간 까지 보통 10~20년짜리 초장기 계약이며, 매년 임대료가 보통 1~2% 오르는 조항이 포함돼 있어서, 시간이 지날수록 수입이 조금씩 늘어나는 구조다.
어떤 세입자가 계약하고 있을까?
히사 자체적으로도 세입자를 가려서 받고 있고, 선별 과정에서 엄청 엄격하게 받고 있다고 하는데 대표적으로 세븐일레븐 편의점과 월그린 약국, 달러제너럴, 달러트리 마트, FedEx 물류, 세인즈버리의 영국 대형마트 등 입점해 있다고 한다.
입주율도 2025년 말 기준 98.9%일 정도로 상당히 높은데 즉. 15,500개 건물 중 빈 곳이 1% 정도밖에 안 된다는 의미다.
또한, 리얼티인컴이 나스닥 상장 이후 입주율이 96% 아래로 떨어진 적이 한 번도 없다고 알려져 있고, 이는 IMF, 2008년 금융위기, 코로나 시기 등을 다 포함한 퍼센트라고 한다.
배당금 지급이나 성장은 어땠을까?
상장 이후로 지금까지 667번 이상의 월배당을 단 한 번도 빠진 적 없이 지급할 정도로 아주 안정적으로 지급되고 있다. 이는 코로나 시기 뿐 만 아니라, 미국의 고금리로 인해 부동산 시장이 흔들렸을 때도 모두 제공되었다.
특히나, 배당금을 31년 연속으로 성장해왔다는 사실인데, 이러한 특징 때문에 배당 성장형 ETF에 꼭 리얼티인컴이 포함된 경우도 아주 많다.
만약, 현재 주가가 약 65달러인 리얼티인컴에 1,000만 원을 투자하면 연간 약 50만 원의 배당을 받을 수 있으며, 이 배당금을 다시 주식을 사는 데 쓰면 20년 뒤에는 원금 1,000만 원이 대략 2,600~2,800만 원 수준의 자산이 되며, 연간 배당금은 130~140만 원 수준으로 상승한다.
리츠주를 볼 때 어떤 지표를 봐야할까?
보통 주식을 분석할 때 주당순이익을 참고하는 경우가 있으나, 리츠에서 EPS는 별로 의미가 없다. 부동산은 감가상각비가 크기 때문에 회계상 이익이 실제 현금 흐름보다 훨씬 적게 나오기 때문이다. 건물이 매년 낡아지는 걸 비용으로 잡는데, 실제로는 건물이 그렇게 빠르게 가치를 잃지 않는다.
그래서 리츠는 조정 운영자금이라는 AFFO 지표를 쓰는 편인데, 감가상각 같이 현금이 아닌 비용을 빼고, 실제로 회사에 들어오는 현금이 얼마인지를 보여주는 숫자다. 리츠의 진짜 수익력을 보려면 AFFO를 봐야 한다.
리얼티인컴의 2025년 AFFO는 주당 4.28달러였고, 2026년 가이던스는 4.38~4.42달러다. 연간 배당금이 3.24달러니까, AFFO 대비 배당 비율은 약 74% 수준이다.
벌어들이는 현금의 74%를 배당으로 주고, 나머지 26%는 새 건물을 사거나 빚을 갚는 데 쓴다는 뜻이다. 이 비율이 80% 이하면 배당이 안정적이고, 90%를 넘으면 배당에 문제가 발생할 수 있다고 판단하는데, 리얼티인컴은 아직 여유 있는 편이다.
참고로 주가수익비율을 보면 56배로 엄청 비싸 보이는데, 이건 부동산의 감가상각 때문에 찍힌 숫자이기 때문에 실제로는 AFFO 기준으로는 약 15배 수준이고, 이건 리츠 업종 평균과 비슷하거나 오히려 약간 저렴한 수준이다.
리얼티인컴의 최대 단점은 무엇일까?
아무리 건물주처럼 따박따박 배당받는다고 하더라도 금리라는 아주 큰 리스크가 존재하는데, 채권이나 예금의 이자율이 올라가면 굳이 자산 손실 감수하고 리츠를 살 필요가 있나?라는 투자 심리가 생기기 마련이기 때문이다.
당장 단기채나 은행에 넣어도 4~5% 이자를 주는데 왜 주가 변동 위험이 있는 리츠를 선택안하기 때문이다. 그래서 금리 상승기에 리츠 주가는 하락세로 이어지는게 보통이다.
거기에다 새 건물을 살 때 일부는 대출해서 매매하는데, 알고 있다싶이 금리가 높으면 빚의 이자 비용이 상승함으로써 순수익 감소의 따른 투자 수익률이 낮아진다.
2022~2023년 금리 급등기에 리얼티인컴 주가가 77달러에서 45달러까지 떨어진 적이 있는 것도, 다 금리 상승기 때문이며 고점 대비 약 42% 하락이다.
반대로 금리가 내려가면 리얼티인컴에는 큰 호재로 작용되며, 2026년 현재 미국 연준이 금리 인하를 지속적으로 이어나간다고 한다면, 주가에 긍정적인 결과를 얻는다.
또한, 인플레이션 문제가 발생하면 리츠주의 큰 단점으로 발생하는데, 임대료 인상률이 연 1~2%인데 물가가 5% 오르면, 실질적으로는 돈을 덜 받는 셈이 되기 때문이다.
앞서 언급한 트리플넷 리스의 리스크가 바로 이거인데, 사전 임대료 인상률 계약이 묶여 있어 리얼티인컴이 마음대로 임대 상승하지도 못해 실질적으로는 손해를 볼 수 있다는 의미다.
마지막으로 다들 알고 있는 부분일수도 있는데, 건물주도 세입자가 장사가 잘되어야 월세를 따박따박 받을 수 있는 구조다.
리얼티인컴도 마찬가지인데 실제로 2020년 코로나 때 세입자 중 일부가 임대료를 못 낸 적이 있다고 알려져 있고 그 기업은 영화관 체인 AMC라고 한다.
지금 같은 시기에 리얼티인컴 사도 괜찮을까?
현재 AI나 반도체 시장이 대단히 강세장에 있고, 최근 이란 전쟁으로 인해 에너지주들이 강세에 있는 상황이다. 거기에다, 금리 동결로 인해 가격이 하락한 상황이지만, 안정적인 현금 흐름을 원하는 사람에게 있어서는 아주 좋은 주식이라 생각한다.
주가 변동성도 적을 뿐 만 아니라, 배당성장도 이루어지기 때문에 은퇴 자금이나 생활비 목적으로 하는 투자자에게 좋은 선택이라 생각한다.
대신에 이거 구매한다고 해서 큰 시세차익은 불가능하지만, 연간 총수익률이 지금까지 연 10~12% 수준으로 알려져 있고, S&P 500 평균 수익률과 비슷하기 때문에 꾸준매 하다보면 좋은 결과가 있다고 생각한다.
마치며
지금까지 리얼티인컴이 어떤 주식이고 어떤 단점이 있는지의 대해 자세한 내용을 살펴봤는데, 미국 최대의 월배당 리츠인 동시에 15,500개 건물에서 나오는 임대료로 매달 배당금을 주고, 31년 연속 배당을 올린 회사. 금리에 민감하지만, 트리플넷 리스라는 구조 덕분에 운영 비용은 극도로 낮고 세입자도 탄탄하다는 점을 감안한다면 최소한 큰 손해볼 가능성은 없다고 생각한다. 이상 이번 포스트는 여기까지!
