깡통전세란, 이미 역전세화가 진행된 것을 의미하며, 전세사기가 발생하거나 전세보증금을 되돌려받지 못할 가능성이 높은 전세집을 뜻 합니다. 깡통전세라고 하더라도, 개념이 있는 집주인인 경우 전세보증금을 되돌려 받을 수 있습니다만, 보통은 전세금으로 다른 곳에 투자하거나 활용함으로써, 반환해줄 전세금을 가지고 있지 않습니다.
- 매매가가 전세가보다 낮은 경우
- 담보 융자금이 많은 경우
- 집주인이 여러채의 전세집을 가지고 있는 경우
- 너무 과한 전세 계약금을 요구하는 경우
위 4가지 모두 깡통전세 기준에 해당됩니다. 깊게 생각하실 필요없이, 전세가가 매매가보다 높거나, 미래에 매매가가 전세가보다 더 낮아질 가능성이 있는 매물들 모두 깡통전세에 포함됩니다.
깡통전세 원인
급처 매물이 많으면 깡통전세가 발생합니다. 여기에는 아파트, 오피스텔, 빌라 등 모두 포함입니다. 매우 간단한 예시로, 다음과 같습니다.
- 실매매가가 1억 2천에 거래되었던 당시에 8천만원에 전세계약을 진행했는데, 누군가가 급처로 7천만원에 올렸으며, 7천만원에 거래되었다면 역전세가 진행된 것입니다.
- 추후 경매로 넘어가면, 제가격 받고 낙찰받지 못합니다. 이 말은 전세입자가 모든 전세배당금을 받지 못할 가능성이 있다는 의미입니다.
대출 금리 인상
대출 금리가 인상되면, 급처하는 매물들이 많습니다. 위에서 말씀드린 부분과 같이 이는 깡통전세의 상황을 더욱 악화시킵니다.
대부분 부동산 투자자들은 올 현금이 아닌, 꽤 많은 대출금을 끼고 매매합니다. 높은 대출 이자에 감당하지 못한 채, 급처로 판매하는 경우가 있습니다.
요즘 같이 변동금리가 매우 비싼 시기에는 전세계약으로 들어가기에 꽤 많은 위험성이 있습니다. 특히나, 아파트 전세 같은 경우는 조금 더 조심스럽게 접근할 필요성이 있기도 합니다.
갭투자자들의 투자 실패
갭투자자들이 다음 전세입자를 구하지 못해서, 혹은 대출까지 꼈다면 이자 감당에 의해 급처로 판매하는 경우가 있습니다. 전세입자는 보증금을 받아야 하는데, 집주인이 자꾸 안주니 빨리 팔아서라도 모두 반환해줄 의무가 있습니다.
특히나, 갭투자자들의 비율이 많은 아파트 단지는 더욱 조심하셔야 합니다. 대부분 2~4억원 정도의 서울 외각 아파트 단지들 혹은 소형 아파트, 경기도권 등은 신경을 많이 써서 전세계약 할 필요성이 있습니다.
깡통전세 확인법 및 주의사항
위에서 말씀드린 부분과 같이, 깡통전세로 보인다고 하더라도, 집주인에 의해 전세사기가 결정되기 때문에 100% 정답은 없습니다. 가장 좋은건 계약 전에 이거저거 다 확인해보다가, 좀 아니다 싶으면, 다른 전세집으로 눈을 돌리시는게 속 편할 수 있습니다.
저당이 잡혀있지 않는 전세집이더라도 주의합시다
돈이 있는 사람들은 현금박치기로 사거나, 대출이 있어도 비율이 적습니다. 이러한 사람들의 대부분은 전세로 안두고, 월세로 설정합니다. 왜냐? 굳이 아무런 부동산 수익이 발생하지 않는 전세를 줄 이유가 없기 때문입니다.
그렇지만, 일부 급전이 필요한 올현금박치기 혹은 적은 대출로 매매한 임대인도 전세로 두는 경우가 있습니다. 사업이나 투자자금에 필요한 케이스입니다.
이는 나중에 투자나 사업이 실패해서 가진 현금이 없고 반환해줄 보증금이 없다면, 깡통전세와 전세사기로 이어질 가능성이 있기 때문에 안심하시면 안되며, 전세보증보험에 가입해두시는게 좋습니다.
담보로 잡혀있는 대출금 비율 확인하기
깡통전세에 있어서 가장 기본적으로 확인해야할 부분입니다. 잡혀있는 대출금이 크면 클수록, 임대인의 순수 자본금이 더 적게 들어가 있음을 의미합니다.
이러한 깡통전세 고위험군 전세집에 들어가면, 여러분들의 전세 보증금은 임대인 대출금 상환에 사용됩니다. 이미 눈치채셨겠지만, 집주인의 매달 이자 상환 부담을 없애기 위함입니다.
- 기본적으로 전세계약 하실 때, 등기부등본 을구에 최소 70~80%이상의 저당이 잡혀있는 경우 깡통전세 위험성이 있습니다.
- 담보 비율이 적다고 하더라도, 임대인의 직업이나, 수입, 재산 등 뭐하는 사람인지 최소한 정보를 알고 계시는 쪽이 좋을 수 있습니다.
집주인이 갭투자한 경우
자기 자본금 1도 없이 전세입자의 보증금 만을 활용하여 갭투자 매매한 임대인들은 진짜 악질 같은 놈들입니다. 여기서 더 악질적인 놈들은 매매가 보다 더 높은 전세금으로 계약하는 놈들입니다.
예시로, 실매매가는 1억인데, 1억 2천만원에 전세계약하여, 나머지 2천만원 차익을 남기는 경우이며, 차익부분은 집주인이 다른 곳에 사용하겠죠.
이는 대부분 빌라에서 발생하며, 제대로된 매매가가 형성되어 있지 않기 때문에 일반인 입장에서는 쉽게 당하는 경우가 많습니다.
- 갭투자 매물도, 담보 비율이 높은 전세집과 마찬가지로 깡통전세 위험성을 가지고 있습니다. 최소 못해도, 해당 아파트 (혹은 빌라, 오피스텔)에서 거래되고 있는 전세가와 매매가의 대해서 철저한 체크가 필요합니다. (평수 별 꼼꼼한 체크)
- 전세가가 매매가의 60%~70% 정도 되는 전세집에 계약하시는게 좋습니다.
- 마찬가지로, 전세만기에 돌려줄 보증금을 가지고 있지 않다면, 전세사기로 이어질 수 있으니 조심해야 합니다.
공인중개사 외에도 직접 꼼꼼하게 확인하기
중개사가 임차인에게 관련 설명을 까먹는 경우가 있기 때문에 본인이 직접 등기부등본을 권리분석할 필요성이 있습니다. 예를들어 다음과 같습니다.
- 깡통전세 인지 아닌지, 계약하고자 하는 임대인의 신원정보가 맞는지
- 임대인에게 명의이전된 날짜 (공실 갭투자의 경우는 전세계약 도중에 명의이전 되는 경우가 있기도 합니다.)
- 이전 전세입자 거주 내역 (확정날짜)
- 대출금
공인중개사는 계약의 대해 중간역할만 해주는 사람이며, 깡통전세와 전세사기의 대해서 아무런 보상을 하지 않기 때문에 직접 꼼꼼하게 보셔야 합니다.
전세권 설정하기
추후 깡통전세 매물이 경매로 넘어갔을 때 배당 보상을 우선시로 받을 수 있기 때문에 전세계약 후, 오자마자 당일이나 그 다음날에 바로 주변 등기소나 인터넷 등기소에 전세권 설정부터 하시기 바랍니다. 이 때 집주인 허락이 있어야되기 때문에 되는지 안되는지 계약 전에 물어보세요.
보증보험가입하기
내 전세보증금을 보증보험에 가입함으로써 보호 받을 수 있습니다. 작동원리는 집주인이 보증금을 되돌려주지 않았거나, 문제가 발생했을 경우, 보증보험사에서 대신 보증금을 지급하며, 보험사는 집주인에게 보증금을 요구합니다.
한달에 몇 천원아끼려다가 전세보증금 사기 당할 가능성이 있으니, 반드시 가입하시는 쪽을 추천합니다.
요약
- 깡통전세라고 하더라도, 임대인에 의해 전세사기로 이어지거나, 이어지지 않을 수 있습니다.
- 전세계약은 사람 대 사람 간에 신뢰 계약이기 때문에 최소한 상대방이 누구인지, 머하는 사람인지 등을 확인하는게 좋습니다.
- 입주 후, 전세권 설정 + 전세보증보험가입 이 2가지 정도만 하셔도, 깡통전세 위험으로부터 보호받을 수 있습니다. (작정하고 전세사기 치는게 아닌 이상)
