상가 투자는 오피스텔 월세 수익의 비해 수익률이 약간 좋지 않습니다만, 최대 10년까지의 장기 계약을 통해 공실 걱정 없이 안정적인 월세 소득을 얻을 수 있다는 큰 메리트가 있습니다. 한번 잘 계약 해놓는다면, 신경쓸게 거의 없습니다.
혹시라도 임차인이 연체라도 한다면, 보증금에서 제할 수 있으며, 장기 연체는 강제 퇴거 조치도 가능합니다. 보통 상가 임차인은 고액 보증금을 지키기 위해 다른 임차인 (다른 사장님)을 구해오는 편입니다.
이 때 새 임차인과 계약서 작성할 때 월세 인상을 하여 상가임대차를 작성할 수 있다는 메리트도 있습니다. 결론적으로는 상가 투자 만큼 월세 노예를 구하기 좋은 부동산은 없는거 같다는 점입니다.
상가 투자 장단점
개인적으로 오피스텔 월세 투자를 하는 입장에서 자금만 많다면 무조건 상가 투자를 하고 싶습니다. 수익률이 조금 떨어지지만, 상가 투자에는 너무 많은 장점들이 존재하기 때문입니다. 대표적으로는 다음과 같습니다.
- 초장기 임대차계약이 가능함에 따라, 거주용 부동산보다 크게 신경쓸 부분이 없습니다.
- 많은 월세 수익 뿐 만아니라, 시세차익 수익도 가능하기 때문에 1석 2조 부동산입니다.
- 월세를 계속 내놓다가, 나중에 무언가 음식점이나 매장을 하고 싶은 경우, 내 상가 건물에서 월세 없이 운영할 수 있습니다.
- 무엇보다도 가장 좋은건 잘 운영되는 매장일수록, 매우 안정적인 월세 소득을 얻을 수 있다는 점입니다.
상가로 수익성이나, 활용도 면에 있어서 할 수 있는게 많기 때문에 가장 메리트가 있는 부동산이 아닐까 싶습니다. 나중에 인생이 잘 풀리지 않았을 때를 대비하여, 내 상가 건물에서 장사를 해도 최소한의 의식주를 해결할 수 있을 수도 있겠죠.
뿐 만아니라, 단기 사재기에 성공한다면 짭잘한 시세차익 수익도 얻을 수 있습니다. 상가 건물 특성상 정확한 시세가 형성되어있지 않고, 거의 부르는게 값이기 때문입니다.
건물을 보기 좋게 만들고, 말로 잘 구슬린다면 매수자 입장에서 혹할 수 밖에 없거나, 한 놈만 걸려라 시전으로 매매된다면 정말 큰 시세 차익도 가능하겠죠.
단점
단점으로는 매매가격 접근 난이도가 매우 높다는 점, 한번 잘못 매매하면 애물단지가 될 가능성, 예금 금리보다 못한 수익률이 될 수 있다는 점입니다.
거주용 부동산은 인간이 의식주를 해결하는 곳이기 때문에 월세를 싸게 내놓으면 왠만해서는 임차인이 맞춰집니다.
하지만, 상가 건물 같은 경우는 실제로 상가에서 장사할 예비 자영업자나, 사무실로 활용할 사업자가 대상이며, 제한적이기 때문에 월세를 낮춰도 공실 위험성이 매우 큽니다. 애물단지 상가를 대출 끼고 매매라도 했다면 엄청난 이자 리스크가 발생하기 때문에 정말 많은 분석이 필요합니다.
단점 요약
- 정말 비쌉니다. 코딱지만한 지방 상가도 쉽게 무시할 수 없는 가격입니다.
- 월세 – 대출이자 수익을 노리고, 매매했다면 공실 리스크가 최대한 없는 곳을 분석 해야합니다. 까딱하다가는 한 순간에 무너집니다. (스트레스, 시간 투자 등등)
상가 투자 주의점
상가 투자는 단 한번의 실수로 큰 피해가 발생할 수 있기 때문에 사전에 많은 부분을 주의해야 합니다. 어떤 매장이 월세 연체율이 낮을지, 배달 매장 전용 상가를 매수할 것인지, 홀매장을 매매해서 어떤 자영업자에게 임차해줄 것인지, 자영업자 입장에서 다양한 부분을 연구하면 좋습니다.
프랜차이즈 임차인
애매한 개인 체인점 매장을 임차하면, 저매출로 인해 월세 연체할 가능성이 높습니다. 예시로, 특정 상가를 투자하려고 매매하려 하는데, 임차인이 사용 중이고, 개인 체인점을 하고 있다면, 연체하고 있는지 매출은 어느정도 발생하는지 여러 부분을 확인해야합니다.
매도자나 중개사는 실제로 연체 중인지 위태한 상황인지 등의 부분을 먼저 말하지 않는 이상 절대로 말해주지 않기 때문입니다.
되도록이면, 기본 매출이 보장되는 프랜차이즈 임차인이 사용 중인 상가를 승계받는 것이 좋을 수 있습니다.
자영업자 타겟층 분석의 따른 상가 투자
10평 내외의 소형 평수 상가를 투자하신다면, 타겟 임차인은 테이크아웃 전문점 혹은 배달매장, 소형 사무실 등 자영업과 사업 업종 대상이 매우 제한적입니다.
반면 30~100평이상의 큰 평수의 상가인 경우 홀매장 음식점 혹은 판매점 등 매우 다양한 업종이 들어올 수 있고, 프랜차이즈로 운영되는 매장이라면 높은 월세로 설정해서 안정적인 월세를 얻을 수 있기도 합니다.
또한, 보통 소형 평수 매장들은 테이크아웃 전문점이나 배달매장들이 대부분이기 때문에 굳이 좋은 상권에 위치하고 있지 않아도, 온라인 플랫폼을 통해 매출이 발생하며, 이러한 자영업자 분들은 상가 월세가 저렴한 것 위주로 찾습니다.
왜냐? 이제는 테이크아웃이나 배달 매출을 통해 돈을 벌 수 있는 시대는 끝났다는 것을 알기 때문입니다.
이러한 월세도 낮은 소형 평수 상가를 굳이 비싼 돈주고 매매할 이유가 없으며, 비싸게 샀다고 해서 높은 월세로 설정하면 공실 리스크가 매~우 높습니다.
이렇듯, 평수의 따른 자영업자 혹은 사업자 타겟층을 잡아 사전에 어떤식으로 상가 투자 전략을 계획할지 연구할 필요성이 있습니다.
- 추가로 1층인지 2층인지, 층수별 어떤 사업자가 들어올 것인지, 다양한 상황들을 미리 예상해보시는 것도 중요합니다.
주차시설
상가 매장을 운영하는 임차인 입장에서는 주차시설 정말 중요합니다. 저도 실제로 프랜차이즈와스터디카페 등 다양한 자영업을 해보면서 느꼈던 부분이 적은 주차시설은 굉장히 불편하다 입니다.
주차시설 하나만으로, 자영업자 분들의 매출이 크게 변동될 수 있으며, 반강제적으로 주차가 되는 상가를 투자하시는게 좋습니다.
유동인구
유동인구가 많은 상가는 환금성 부분이나 공실 리스크 부분에서 좋을 수 있습니다. 왜냐하면, 대부분의 사람들은 많은 유동인구 = 공실률제로 (혹은 매출 상승)으로 보기 때문입니다. 이는 임차인 입장에서도 그렇고, 미래의 매수자 입장에서도 그렇습니다. 유동인구는 건물 가치를 크게 포장하기에 좋으며, 오른 가치 만큼 매매가도 비싸고 월세도 비쌉니다.
그러나, 비싼 매매가 주고 매매했다고 하더라도 너무 높은 월세로 설정하면 임차인이 안들어올 가능성이 매우 높습니다. 요즘 같은 시기에는 매~우 높은 확률로 공실 가능성이 있습니다.
비싼돈 주고 샀는데 월세를 낮추면, 수익률이 예금 금리보다 못해질 수도 있습니다. 아무리 초역세권 모서리 상가라고 하더라도, 애물단지로 남을 가능성이 있기도 합니다.
따라서, 이러한 유동인구가 많은 상가 투자는 월세 수익도 수익이지만, 시세 차익 수익으로 한놈만 걸려라 식으로 투자하는게 맞다고 생각합니다.
대형 복합쇼핑몰, 지식산업센터 상가 투자는 조심
대형 복합쇼핑몰 내에 있는 상가들은 절대로 투자하지 마세요. 현재 잘 되고 있다고 하더라도, 미래에 어떻게 될지 모릅니다. 서울 동대문만 봐도 망한 복합쇼핑몰 많습니다.
이제는 쿠팡 같은 온라인몰들이 대세이며, 앞으로도 그렇게 바뀔 것입니다. 현재는 아직 나이가 있으신 세대 분들이 계시지만, 추후 10~30년 뒤 되면 쿠팡이나 온라인 몰을 꾸준히 이용 중인 MZ 세대 분들로 바뀝니다.
지식산업센터는 정말 가관입니다. 상품을 정말 잘 포장해서 판매하는 느낌입니다.
지식산업센터에 있는 상가에 투자할 계획이시라면, 최소 못해도 월화수목 중 한번, 금요일 및 주말에 낮시간 저녁시간 여기저기 돌아다녀보시면서, 실제로 방문하는 사람들이 어느정도 되는지 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.
대부분 지식산업센터 투자는 실패하기 때문에 초고수가 아닌이상 되도록이면 하지 않는 쪽을 권장하고 싶습니다.
마치며
상가 투자를 구체화시키기 않고 대충 그냥 투자하시면, 운좋게 한번은 성공할 수도 있지만, 나중에 문제가 발생했을 때 대처하지 못할 가능성이 있습니다.
따라서, 사전에 여러 상황을 대비하여 미리 계획하시는게 좋습니다. 미래의 대해서 어떻게 될지 상상을 자주 해보시는게 좋다는 의미입니다. 이상 성공적인 상가 투자가 되시기 바라면서 마치도록 할게요.
