일반적으로 오피스텔에 투자를 하는 이유는 매달 따박따박 들어오는 월세 수익을 위함입니다. 모든 부동산 중에서도 가장 수익률이 좋고, 소액으로도 쉽게 시작할 수 있는 접근성 때문에 수익형 부동산 중에서 가장 많은 인기가 있는 이유입니다.
오피스텔 매매 투자 후기
현재 제가 총 6채의 오피스텔을 올 현금 약 3억원으로 매매하였으며, 모든 매물이 10년이상된 구축들입니다. 구축을 선택한 이유는 전반적으로 매매가 대비 수익률이 잘 나오기 때문입니다.
월세 수익은 210만원이며, 40만원짜리 3개 30만원짜리 3개 임차인이 거주하고 있고, 현재 약 2년간 공실 없이 꾸준하게 유지하는 중입니다.
3억원의 대한 월세 210만원, 보증금 포함 안하고 단순 수익률로만 따졌을 땐 연 8.4%이며, 여기서 대출을 낀다고 한다면 수익률은 조금 더 상승할 수 있습니다만, 요즘 같이 고금리 시대에는 배보다 배꼽이 더 커질 수 있으니, 하신다면 올 현금 매매로만 추천드리고 싶습니다.
오피스텔 월세 투자 전 간단 참고사항
구축이라고 하더라도, 일부 브랜드 있는 오피스텔 (SK, 푸르지오 등) 같은 경우는 매매가만 비싸고 월세 수익률이 적을 수 있습니다.
구축 오피스텔 월세 투자에 있어서 가장 중요한건 매매가 대비 수익률이 높은지, 더 높은 수익률은 없는지, 지역구별로 모든 매물들을 비교해보시는 것 입니다. 이 다음으로 확인해야할 것은 매물 상태입니다.
- 최소 못해도 100M 이내로 들어오는 역세권 구축 오피스텔을 매매하는게 좋지만, 가장 좋은건 역세권 코닿을 거리에 있는 매물을 매매하는게 좋습니다. 구축이라도 임차 수요가 꾸준히 있습니다. (각 매물마다 수익률을 따져보세요) 절대로, 주변 편의시설이 불편하고, 대중교통 이용 접근성이 떨어지는 오피스텔은 매매하면 안됩니다.
- 보통 근처에 신축 오피스텔이 있거나, 경쟁 오피스텔이 많은 지역에는 임대 수요가 떨어진다고 알려져있지만, 이는 사실이 아닙니다. 충분히 경쟁이 많은 오피스텔 속에서도 홍보를 잘하고, 전략적으로 접근하신다면 공실 걱정 없이 채울 수 있습니다.
- 구축 오피스텔 특성상 매물 상태가 안좋을 가능성이 있습니다. 지금까지 제가 매매했던 경험상 반반 이었습니다. 예를들어, 임차인이 가장 많이 사용하는 도시가스, 에어컨 등의 상태가 좋지 않아 임대 중에 고장나는 경우 수리를 해야하는 경우가 있기 때문에 되도록이면, 돈이 들어가는 고가 시설의 상태를 확인하는게 좋습니다.
오피스텔 수익률 비교 예시
61Am2형의 푸르지오 오피스텔 매매가가 8200만원에 매매되고 있습니다. 월세는 대략 45에서 50 사이입니다. 48만원 잡고, 보증금을 제외한 순수 매매가 대비 수익률 계산해보면 연 7.02%가 나옵니다.
다음은 인근에 있는 4650만원에 최근에 매매가 된 오피스텔의 월세는 33만원입니다. 마찬가지로 수익률 계산해보면, 연 8.52%가 나옵니다. 이런 식으로 연수익률을 비교해서, 임대 수요가 꾸준히 들어오는 역세권 기준으로 잡고 비교하시면 됩니다.
이렇게 비교하시다보면은 구축 오피스텔이 신축보다 수익률이 높다는 것을 확인할 수 있습니다. 또, 신축 같은 경우는 애초에 분양가가 비싸게 책정되었으며, 월세를 높게 잡아버리면, 임차 수요적어지기 때문에 대부분 매매가 대비 월세가 낮게 형성되어있는 이유입니다.
여기서 추가로는 직장인이 많은 지역의 역세권 구축 매물을 매매하신다면 매우 만족스러운 결과를 얻으실 수 있을거라 생각합니다.
오피스텔 매매 월세 투자 후회? 혹은 성공?
현 상황에서는 후회하지 않습니다. 공실이나, 세입자의 연체 없이 210만원 월세가 꾸준히 들어오고 있기 때문입니다. 조금 아쉬울 수 있는 부분은 자금이 묶여있다는 것입니다.
투자를 통해 더 높은 소득도 노려볼 수도 있지만, 저는 매우 안정적으로 얻을 수 있는 직장인 월급 같은 소득을 원하고 있기 때문에 오피스텔 월세 투자를 선택하게 되었습니다.
또한, 나중에 환금성이 떨어지거나 매매가 안되서 분명 후회하는 날이 올 수 있을 수도 있습니다만, 매매될 때 까지 계속 월세 받으면서 두면 되기 때문에 크게 걱정하지 않아도 될거 같기도 합니다.
오피스텔 월세 투자 장단점
장점
가장 큰 장점으로는 상단부에서 말씀드린 부분과 같이 ‘모든 부동산 중에서 가장 큰 월세 수익률’을 노려볼 수 있다는 점이며, 다음과 같은 예시를 확인해볼 수 있습니다.
- 약 10억원 정도의 상가가 보통 월세 200만원대가 나오며, 연 수익률로 치면 3~4% 수준입니다.
- 아파트 같은 경우도 매매가 대비 월세 수익률이 낮습니다. 보통 월세 수익보다는 시세차익 수익으로 매매합니다.
- 다가구 주택도 매매가 대비 수익률이 적습니다. 지방 10억 기준으로 월세 약 200~300만원대 수준입니다.
또한 구축 오피스텔 특성상 매매가가 하락할 만큼 하락했기 때문에 신축 오피스텔보다는 손해보는 정도가 적습니다.
단점
사실상, 월세 수익률 제외하고는 모든게 단점입니다. 환금성도 안좋고, 매매 시세가 오르지 않기 때문에 시세차익 수익을 못본다는 점입니다.
월세 수익 받는 거보다 아파트 시세차익 수익이 더 클 수 있기 때문에 한방 한방 노리기가 어렵습니다. 뿐 만아니라, 취득세가 정말 비싸며, 건강보험료도 장난아니게 나온다는 점입니다.
오피스텔 매매 하는 방법
오피스텔 매매 방법은 대출끼고 구매하거나, 갭투자 혹은 경매를 통해 매매 등 다양한 방법을 활용할 수 있습니다. 일반적으로는 갭투자나 대출끼고 많이 매매하지만, 경매를 활용한다면 조금 더 저렴한 가격으로 얻을 수 있기도 합니다.
일반 매매
일반적으로는 오피스텔 같은 부동산을 매매하기 위해서는 공인중개사사무소에 방문하지만, 중개수수료를 아끼고 싶은 경우에는 집주인과 직접 계약할 수 있습니다. 공인중개사무소를 통해 매매하는 경우 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다.
- 공인중개사사무소에 방문하여, 중개사와 함께 눈여겨 봤던 오피스텔 매물 상태를 확인하러 갑니다.
- 마음에 드는 경우, 계약을 진행합니다. 이 때 소액 계약금을 현 집주인에게 입금합니다.
- 현 집주인과 매매계약서 작성 날짜를 정합니다. 여기서 공인중개사가 일처리가 빠르고, 확실하게 매매할 생각이 있는 경우 당일에 부동산 전문 변호사와 함께 빠른 매매 계약이 가능합니다.
- 취득세 및 명의이전 계약서 작성 당일에 잔금을 모두 처리하고 약 1주일 뒤에 내 명의로 된 오피스텔 등기부등본을 얻을 수 있습니다.
오피스텔 매물에 세입자가 거주하고 있는 경우, 승계 받을 수 있습니다. 예를들어, 오피스텔 매매가가 5천만원이며, 500만원에 월세 40만원 거주하고 있는 경우, 현 집주인에게 4500만원만 지불하면 됩니다.
공실 오피스텔 매매하는 경우 – 갭투자
갭투자는 아파트 뿐 만아니라, 빌라, 오피스텔, 다가구주택, 상가 등 모든 부동산이 가능합니다. 가격이 저렴한 부동산일수록 갭투자가 더 쉬워지며, 돈 한 푼 없이도 매매할 수 있습니다만, 가장 중요한건 현 집주인과의 사전 협의입니다.
예시로, 현재 오피스텔을 보유한 집주인이 갭투자 매매를 원하지 않거나, 빠른 잔금처리를 원하는 경우 순조로운 계약 진행이 어려울 수 있다는 의미입니다.
- 계약서 작성 전에 현 집주인과 잔금 처리 최대 기간을 협의합니다. 30일이든 60일이던 상호간에 협의를 진행합니다.
- 만약 60일 내에 지불한다고 협의했다면, 매수자는 해당 오피스텔의 대한 예비 전세입자를 구합니다. 만약 1억짜리 오피스텔이라고 한다면, 1억이상의 전세입자를 구하면 됩니다. 1억 초과하는 금액의 대해서는 여유자금으로 남을 수 있습니다.
- 전세입자가 보증금을 입금하면, 현 집주인에게 잔금처리를 진행합니다.
- 대부분 전세입자의 보증금으로 진행된 갭투자 부동산들이 명의이전된 날짜가 전입온 날짜보다 더 뒤에있는 이유입니다. 왜냐하면, 전세입자는 보증금 입금 즉시 전입오지만, 실제 명의이전은 뒤늦게 진행되기 때문입니다.
오피스텔을 갭투자로 매매하는 경우 월세도 제대로 못받을 뿐더러 (혹은 반전세로 전략을 세웁니다) 시세차이 수익도 못보기 때문에 하는 의미가 없습니다. 전세사기 목적이 아니라면, 해야할 이유가 없습니다.
경매
보통 경매에 나오는 물건들은 억단위 오피스텔이 대부분입니다. 간혹 구축 소액 오피스텔도 올라오는 경우가 있습니다만, 대부분 소액 임의경매로 올라오기 때문에 시간낭비할 가능성이 있습니다.
하지만, 운좋게 괜찮은 오피스텔 매물이 저렴하게 나오는 경우도 있으니 네이버 경매나 관련 경매 사이트를 활용하여 경매를 통해 오피스텔을 매매하셔도 되겠습니다.
